I. GİRİŞ

Ülkemizde yaşanan ekonomik dalgalanmalar, enflasyonun yükselmesi sonucunda özellikle büyükşehirlerde olmak üzere kira fiyatlarında da büyük artış meydana gelmiştir. Kira bedelinin emsallerinin altında kalmaması adına kanun koyucu tarafından belirli şartlar altında kira tespit davası açma imkanı getirilmiştir. Kira tespit davasına ilişkin düzenlemeler 6098 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 343 ve devamı maddelerinde yer bulmuştur.

Kanunun 344/III. maddesinde "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir." hükmü havidir.

Kira tespit davasına ilişkin genel bilgilendirmenin akabinde işbu yazımızda kira tespit davası sonucunda verilen hükmün icrasını inceleyeceğiz.

II. KARARIN KESİNLEŞMESİ VE TAKİBİN TÜRÜ

Mahkemece verilecek olan kararlar genel olarak verildikleri andan itibaren icrai etkiye sahip olurlar. Ancak bazı kararların kesinleşmeden takibe konulmasına cevaz verilmemiştir. Kesinleşmeden takibe konulamayan kararların bazılarına kanunda özellikle yer verilmekle birlikte bazıları ise içtihatlarla ortaya çıkmıştır. Yargıtay'ın 12/11/1979 tarih 1979/1-3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'nda kira bedelinin tespitine ilişkin kararların kesinleşmeden takibe konulamayacağına karar verilmiştir.1

Kiranın belirlenmesine ilişkin mahkeme kararı ile belirlenen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için sadece alacaklının borçludan edada bulunmasını isteyebileceği zamanın gelmiş bulunması yeterli olmayıp, aynı zamanda o kararın kesinleşmesi gerekir. Kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hâle gelmesi için miktarı kesin olarak belli olmalıdır. Bu belirlilik ise ancak tespite ilişkin kararın kesinleşmesi ile oluşabilir ve kiracının edayı yerine getirme borcu da ancak o zaman gelmiş sayılabilir.2

Görüldüğü üzere, kira tespit davalarının icraya konu edilebilmesi için Yargıtay'ın içtihatlarıyla da sabit olduğu üzere kesinleşmesi gerekmektedir. Kesinleşmeden icraya konu edilecek tespit hükümlerine ilişkin ise kanun koyucu şikayet hakkı vermiştir.3

Diğer önemli husus ise, kira tespit davasında kesinleşen hükmün takip türüne dairdir. İlk bakışta mahkeme tarafından bir ilam verildiğinden ilamlı takip yapılabileceği düşünülebilir. Ancak kira tespit davaları alacağın tahsiline ilişkin bir hüküm içermediğinden tespit niteliğindedir. İşbu nedenle, kira tespit davaları sonucunda verilen kararın ilamlı takibe konu edilmesi mümkün değildir. Dava sonucunda hükmedilen kira farkı alacağı karar kesinleştiğinde ancak ilamsız takiple talep edebilecektir. Ödenmemesi durumunda tahliye talep edilebilmesi durumunda örnek no:13 takibi başlatılması gerekmektedir.

Her ne kadar, kira tespit davası sonucu verilen kira farkı alacağına ilişkin hüküm ilamsız takibe konu edilecekse de yine hükümde yer alan vekalet ücreti ve yargılama gideri için ilamlı takip başlatılmalıdır.4

III. KİRA TESPİT DAVALARINDA FAİZ BAŞLANGICI

Yukarıda da bahsettiğimiz üzere, kira tespit davalarında verilen karar alacağın tahsilini içermeyip tespitine yöneliktir. Kira tespiti kararının kesinleşmesine kadar geçen döneme ait kira farkları adi alacağa dönüşmez. Tespit kararı kesinleşmiş olmakla, kira farkı alacağı belirgin ve muaccel hale gelmiştir ve kiracı bu olguları bilmek durumundadır. Kira farkı alacağının kesinleşen mahkeme kararına dayanması ve niteliği itibariyle, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren kira farkı alacağına faiz yürütülmelidir.5

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında da kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hale gelmesi için, miktarının belli olması gerektiği, bu belirginliğin ise ancak kira tespitine ilişkin kararın kesinleşmesiyle oluşabileceği ve kiracının edayı yerine getirme borcunun da o zaman gelmiş sayılabileceği benimsenmiş ve sonuçta kiranın tespitine ilişkin mahkeme kararı ile tespit edilen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için sadece alacaklının borçludan edada bulunmasını isteyebileceği zamanın gelmiş bulunması yeter olmayıp, aynı zamanda o kararın kesinleşmesi gerektiğine, karar verilmiştir.

IV. SONUÇ

Son zamanlarda yaşanan uyuşmazlıkların başında gelen kira tespit davalarının icrasının diğer mahkeme ilamlarından farklı olduğu görülmektedir. Öncelikle icra takibine konu edilebilmesi için kesinleşmesi gerekmektedir. Alacağın tahsili içeren mahkeme ilamlarının aksine ancak ilamsız takibe konu edilebilecektir. Öte yandan, kararın kesinleşmesinin akabinde talep edilecek faizin başlangıç tarihi ise kesinleşme tarihinden itibaren işletilmesi gerekmektedir.

1. Kiranın tesbitine ilişkin mahkeme karan ile tesbit edilen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için, sadece alacaklının borçludan edada bulunmasının isteyebileceği zamanın gelmiş olması yeterli olmayıp aynı zamanda o kararın kesinleşmesi gerektiğine Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 günü yapılan ikinci toplantısında salt çoğunlukla karar verildi. (Yargıtay'ın 12/11/1979 tarih 1979/1-3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı)

2. Bu yönde, HGK. 09.11.2021 T. E: 2017/(6)8-1847, K: 1376

3. Bu kabule aykırı talepler içeren takipler ilama aykırılık yaratacağından icra mahkemesinde süresiz şikayet konusu yapılabilir (HGK 21.6.2000 Tarih, 2000/12-1002 E).

4. Takibe dayanak ilamın incelenmesinde yargılama gideri ve vekalet ücreti dışında eda hükmü içermediği, aylık kira bedelinin tespitine ilişkin olduğu, eda hükmü içermeyen iş bu kira tespitine ilişkin kalemin ilamlı icraya konu edilemeyeceği bu hususun re'sen gözetilmesi gerektiği anlaşılmakla vekalet ücreti ve yargılama gideri dışındaki kalemler yönünden ilamlı icra takibinin iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup kararın bozulmasını gerektirmiştir.(Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2018/5932 Esas ve 2019/3733 Karar)

5. Kira tesbitine ilişkin mahkeme kararı ile belirgin hale gelen kira farkı alacağına, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, kira tesbiti kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz yürütülmesi gerektiğine, 24.11.1995 gününde ve üçüncü toplantıda oyçokluğuyla karar verildi.( Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu 24.11.1995 tarihli ve 1994/2 K. 1995/2 T. Sayılı kararı)

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.