Turkey: Oturma Hakkı (Sükna Hakkı) Nedir?

Oturma hakkinin (sükna hakkinin), MGC Legal'in Gayrimenkul Hukuku ekibi tarafindan detayli olarak incelendigi "Oturma Hakki Sükna Hakki) Nedir?" baslikli makalemizi okumaniza sunariz. Oturma hakki, yani sükna hakki, kisaca yasanabilir bir yapiyi veya bir bölümünü konut olarak kullanma izni verir.

Oturma Hakkinin Tanimi Nedir? Özellikleri Nelerdir?

Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 823 uyarinca oturma hakki; hak sahibine bir binadan veya onun belirli bir bölümünden konut olarak yararlanma hakki veren bir irtifak hakkidir. Irtifak haklari ise, malikin esya üzerindeki kullanma ve yararlanmayla ilgili yetkilerinin bir kismini veya tamamini hak sahibine saglayan ya da malikin mülkiyetin içerigindeki yetkilerinden bazilarini kullanmasini hak sahibi yararina yasaklayan haklar olarak ifade edilmektedir.¹

Oturma hakki, devredilemezligi ve mirasçilara geçememesi yönlerinden intifa hakkina benzemektedir. Buna ragmen intifa hakki tasinmazdan tam olarak yararlanabilmeyi saglarken, oturma hakki yalniz binanin tamaminda veya bir kisminda oturma yetkisi saglar.²

Oturma hakki kisiye yalnizca kullanma yetkisi verdiginden sinirli ayni hak olarak nitelendirilmektedir. Oturma hakki sahsa siki sikiya bagli bir haktir. Sahsa bagli olmayan ve devredilebilir bir oturma hakkindan söz edilemez.

Bu nedenle oturmaz lehine irtifak hakki olarak kurulamaz. Oturma hakkinin diger irtifak haklarindan ayiran en önemli özellik ayni hak niteliginde olmasidir. Oturma hakki mutlak bir hak olmasi nedeni ile malik de dahil herkese karsi ileri sürülebilmektedir.³

Ilginizi Çekebilir: Tasinmazin Ayni Sermaye Olarak Tescili.

Oturma hakki hak sahibine yalnizca oturma hakki vermektedir. Baska bir degisle, hak sahibi yalnizca hak konusu tasinmazi konut olarak kullanabilecektir. Yani, konut amaci disinda bir amaç ile kullanim saglayamayacaktir. Ancak, oturma amaci agir basmasi sarti ile hak sahibinin tasinmazin bir kismini farkli bir amaçla kullanmasi da mümkündür.

Örnegin, bir gazetecinin tasinmazin bir odasini büro olarak kullanmasi halinde oturma amaci agir basmakta oldugundan oturma hakki kapsami içerisinde kalmaktadir. Ancak, bir mimarin evinin bir odasini büro olarak kullanmasi halinde müsterilerinin siklikla gelmesi ve ekipmanlarin evinde bulundurulmasindan dolayi burada konut kullaniminin agirlikli oldugunu söyleyemeyektir.

Oturma Hakkinin Tesis Edilebilecegi Tasinmazlar Nelerdir?

Otura hakki yalnizca oturma amaçli kullanilmasi veya oturma amaçli kullanilmasi kamu düzenini bozmayacak tasinmazlar üzerinde kurulabilmektedir. Örnegin; bir zamanlar depo, is yeri gibi kullanilan tasinmazlar üzerinde de oturma hakki tesisi mümkündür.⁴

Tasinmazin tamami oturma hakkina konu olabilecegi gibi bir bölümü de olabilmektedir. Doktrinde aksi görüsler olmakla birlikte; TMK m. 728/1 ile belirtilen tasinirlar tapuya tescil edilmediginden ve "bina" kavramini karsilamadigindan oturma hakki tesisi mümkün degildir.⁵⁶

Oturma hakki, TMK 826/3 uyarinca bagimsiz ve sürekli nitelikte olup, üst hakki üzerine tesisi mümkündür. Burada oturma hakki bir tasinmaz üzerine kurulmasinin aksine, üstü hakki üzerine tesis edilmektedir.⁷ Üst hakki üzerine tesis edilen bu oturma hakkinin süresi de üst hakkinin süresi ile sinirli olmaktadir.

Payli mülkiyette olan tasinmazlar için ise doktrinde farkli görüsler bulunmaktadir. Bir görüse göre, bölünemeyen üst hakki tasinmazin tamamini ilgilendirdigi için tüm maliklerin birlikte hareket etmeleri zorunludur.⁸

Ilginizi Çekebilir: Payli Mülkiyete Konu Tasinmazin Kiralanmasi.

Aksi görüs ise, paydaslar arasinda kullanimin taksimi söz konusu oldugu hallerde kural kurulamayacagi yönünde olsa da, taksim olunan pay üzerinde oturma hakki tesis edilebilecegi yönündedir.⁹

Oturma Hakki Türleri Nelerdir?

Oturma hakki TMK 825 esas alinarak 3 türdür.

Bagimsiz Oturma Hakki

Bagimsiz oturma hakkinda; hak sahibi malikten bagimsiz olarak tasinmazin kullanimini saglamaktadir. Tapu sicilinde bagimsiz oturma hakki "münhasir, tek basina, bagimsiz" gibi terimler ile ifade edilmektedir. Bagimsiz oturma hakki ile malikin kullanim hakki tamamen ortadan kalkmaktadir.

Müsterek Oturma Hakki

Müsterek oturma hakkinda ise; hak sahibi tasinmazi malik ya da 3. bir kisi ile kullanmaktadir. "Birlikte zilyetlik" söz konusudur.¹⁰

Karisik Oturma Hakki

Karisik oturma izninde; hak sahibi tasinmazin bir bölümünde malikten tamamen ayri bagimsiz oturma hakki sahibi olurken diger kisimlarda ise malikle birlikte kullanim saglayarak müsterek oturma hakki sahibi olurlar. Bu hususta çikacak uyusmazliklar da ise kullanilan alanin türüne göre hükümler uygulama alani bulur.¹¹

Oturma Hakkinin Konut ve Kira Sözlesmesi ile Elde Edilen Haktan Farki

Kira sözlesmesiyle oturma hakki arasinda islevsel yönden benzerlikler bulunmakla birlikte; kira sözlesmesine iliskin hükümler kural olarak oturma hakki konusunda uygulanmaz.¹²

Örnegin, bu fark süre ve sona erdirme hallerinde de ortaya çikmaktadir. Kira sözlesmesi belirli ve belirsiz süreli olarak kurulabilirken oturma hakki gibi ömür boyu yürürlüge devam edecegine iliskin anlasma yapilmasi mümkün degildir. Kiraya veren kanunun kiraciyi koruyan hükümleri sakli kalmak sartiyla sözlesmeyi tek tarafli olarak feshetme yetkisine sahip olmasinin aksine oturma hakki sahibinin tek tarafli sonlandirmasi mümkün degildir.¹³

Buradan hareketle, kira sözlesmesinin oturma hakkiyla kiyaslandiginda tam ve sürekli güvenceli bir sözlesme olmadigi ortaya çikar. Tasinmazin satilmasi halinde ise; kiracinin TBK m. 351 uyarinca tahliye riski bulunmaktadir. Ancak, oturma hakkinda böyle bir durum söz konusu olmamaktadir. Ayni zamanda, kiraci tasinmazda oturacagi kisiler TBK ile belirlenmemisken oturma hakki sahibi TMK 824/2 uyarinca belirtilen kisiler ile oturabilmektedir.¹⁴

Oturma hakki, uygulama siklikla karsilasildigi üzere, kural olarak ivazsiz olmasina karsin kira sözlesmesi, mutlaka bir ivaz karsiligi evin kullandirilmasi hakkini vermektedir.¹⁵

Bu durum bahsi geçen haklarin ihlali halinde açilmasi gereken davalar noktasinda da bir ayrima gidilmesini zorunlu kilmakla beraber; oturma hakkinin ihlali halinde "zilyetligin gaspi" ve TMK m. 982-983 ile belirtilen davalara ek olarak el atmanin önlenmesi davasini da açabilirken kiraci yalnizca zilyetligin gaspi ve TMK m. 982-983 uyarinca dava açabilmektedir.¹⁶

Kira sözlesmelerinin TBK m. 312 uyarinca tapuya serh edilebilmesi mümkündür. Tapuya serh edilen kira sözlesmesi bir anlamda eski halinin aksine kiraciya daha çok güvence saglamaktadir. Söyle ki; tapuya serh edilmis kira sözlesmesi bir ayni hakka dönüsmese de, kuvvetlendirilmis sahsi hak niteligini kazanir. Ancak, kira sözlesmesi serh edilse dahi ayni nitelikte olan oturma hakkinin ayricaliklarindan mahrumdur.

Ilginizi Çekebilir: Tapu Kütügündeki Serhler.

Tapuya serh edilmis bir kira sözlesmesi bulunmasi halinde oturma hakkinin tapuya tescil edilebilirligi hususunda farkli görüsler bulunmaktadir. Bir görüse göre, kira sözlesmesinin serhinin ardindan tapuya tescil edilen oturma hakkinin yolsuz tescil olmasi nedeni ile kiraci TMK m. 1025 uyarinca oturma hakkini terkin ettirebilir. Aksi görüs ise, eger oturma hakki fiilen kullanilmayacaksa hak sahibi yalnizca TBK 310-311 uyarinca kira bedeline hak kazanacak olup; oturma hakkinin yolsuz oldugu sonucuna varilmamalidir.

Bir diger tartismali konu ise oturma hakki tesis edilmis tasinmaz için kira sözlesmesi yapilmasi ile ilgilidir. Kimi yazarlar TBK 310-311 uyarinca oturma hakki sahibinin bu durumda kiraci sifatini elde edecegini kabul ederek TBK 351 uyarinca tahliye edebilecegini ve kira sözlesmesi nedeni ile oturma hakki sahibi hakkini kullanamayacagi için hak kazanilan kira bedeline hak kazandigi görüsünü savunmaktadir.¹⁷

Kismi oturma hakkina sahip olunmasi halinde ise hak sahibinin kullanamadigi kisim kadar kira hakkina sahip olacaktir. Bu görüsler dogrultusunda kira sözlesmesinde kiraci ve oturma hakki sahibinin ayni kisi olmasi halinde ise TBK m. 310-311 uyarinca mülkiyet degisikligi ile ayni sonucu doguracagindan alacakli ve borçlu sifatinin birlesmesi nedeni ile sözlesme sona erecektir.

Bir diger görüse göre ise, oturma hakki ile hak sahibi kiraya veren sifatina sahip olmamakla birlikte; TBK m. 351 uyarica sahsa bagli hak olmasi nedeni ile yalnizca kendi ihtiyaci için tahliye edebilecektir.¹⁸

Otuma Hakkinin Kazanilma Yollari Nelerdir?

Ivazli veya ivazsiz kurulabilen oturma hakki temel olarak sözlesme, mahkeme karari ve tek tarafli hukuki islemle kurulur. Sözlesme yoluyla kurulmasi en yaygin sekil olup; tapu memuru tarafindan senedin sicile tescil edilmesiyle kurulurken tek tarafli bir hukuki islem olan vasiyetname ile de mirasçilar veya üçüncü kisi lehine kurulmasi mümkündür.

Mahkeme karariyla da kurulmasi mümkün olan oturma hakkinda, örnegin bosanma protokolündeki oturma hakkina dair sarti onaylayan Aile Mahkemesi karariyla, es lehine oturma hakki kurulabilir.

Tasinmazlar üzerinde zilyetligini davasiz ve araliksiz olarak on yil süreyle iyi niyetli olarak sürdüren ve geçerli bir hukuki sebep olmaksizin tapu kütügüne malik olarak yazilan kisinin bu yolla kazandigi mülkiyet hakkina itiraz edilemez. Bu duruma Türk Medeni Kanunu madde 712 hükmüyle ulasmak mümkündür. Bunun sonucunda, var olan tescil kendiliginden geçerli oldugu için mahkemeden ayrica tespit karari alinmasina gerek yoktur.¹⁹

Oturma hakki gerçek kisiler lehine kurulmasi tartismasizken tüzel kisiler lehine kurulup kurulamayacagi konusu tartisma olusturmaktadir. Bazi yazarlar barinma ihtiyacinin yalnizca gerçek kisilere özgü olmasi nedeni ile tüzel kisilerin oturma hakki elde edemeyecegi görüsünü savunurken, kimi yazarlar da TMK m. 20/1'e göre tüzel kisilerin yerlesim yeri elde etme zorunlulugunu tüzel kisilerin barinma ihtiyaci olarak yorumlamakta ve oturma hakki elde edebileceklerini savunmaktadir.²⁰²¹

Oturma Hakkinin Taraflari ve Taraflarinin Hak ve Yükümlülükleri Nelerdir?

Oturma hakkinin taraflari yüklü tasinmazin maliki ve oturma hakki sahibinden olusmaktadir. Oturma hakki sahibi, Türk Medeni Kanunu madde 824 geregi bahse konu hakkin sahsina özgülendigi açikça belirtilmedikçe bina veya onun bir bölümünde ailesi ve ev halkiyla oturma hakkina sahiptir.

"Ailesi ve ev halki" kavramlarindan ne anlasilmasi gerektigi hususuna gelince hal ve sartlara göre hak sahibi ile yasamasi mutad sayilan kimselerin bu kavramin kapsamina girdigi kabul edilmektedir.²²

Öte yandan, Türk Medeni Kanunu madde 824-3 geregi binanin bir bölümü üzerinde oturma hakkina sahip olan kimsenin, ortaklasa kullanmaya özgülenen yerlerden de yararlanmasi mümkündür. Oturma hakkinin kazanilmasiyla hak sahibi tasinmazin yani sira bütünleyici parçalar ve eklentiler üzerinde de fer'i ve dolaysiz zilyetligi elde edecektir.²³

Taraflarin bazi borçlari TMK m. 825 ile düzenlenmis olup madde metni söyledir:

Tasinmaz maliki noter tarafindan defter tutulmasini isteme hakkina sahiptir. Bu hak, her iki tarafinda hakki olarak degerlendirilebilir. Defter tutmada muvafakat vermeyen tarafa karsi dava edebilmekte olup mahkeme hükmü muvafakat yerine geçmektedir.

Malikin bir diger hakki ise, ispat ettigi sürece malin degerinde meydana gelen azalmalarin ve tasinmazin yok olmasi halinde malikin meydana gelen olagan disi deger eksikliklerinin tazmininin talep hakki bulunmaktadir.

Oturma Hakkinin Sona Ermesi Durumda Ne Olur?

Türk Medeni Kanunu'nda oturma hakkinin kazanilmasi ve kaybedilmesine iliskin bir düzenleme olmamakla beraber ayni kanunun 823. Maddesi geregi intifa hakkina iliskin hükümler burada da geçerlidir.²⁴

Bu hükümden hareketle Türk Medeni Kanunu madde 795 hükmü dolayisiyla konusunun tamamen yok olmasi, tescilin terkini ile sona ererken ölüm, vazgeçeme ve sürenin dolmasi gibi durumlarda malikin terkini isteme yetkisi mevcuttur.

Yok olma hususunda tasinmazin bir kisminin yok olmasi halinde söz konusu hak tasinmazin kalan kismi üzerinden devam edecektir.²⁵

Malin tamamen harap olmasi ve malikin bahse konu mali intifa hakki sahibi yararlanilacak hale getirdiyse giderleri kendisi karsilar. Malikin kusuru halinde ise intifa hakki sahibi giderleri malikten istemek üzere mali kendisi yaptirabilir.²⁶

Türk Medeni Kanunu madde 798 uyarinca; "Sigorta ve kamulastirma gibi durumlarda intifa hakki, hakkin konusu yerine geçen karsilik üzerinde devam eder."

Oturma Hakki (Sükna Hakki) Hakkinda Sik Sorulan Sorular (S.S.S.) Nelerdir?

Bu bölümde oturma hakki yani sükna hakki hakkinda sikça sorulan sorulari cevaplayacagiz.

Oturma Hakki Nasil Tesis Edilir?

Ivazli veya ivazsiz kurulabilen oturma hakki temel olarak sözlesme, mahkeme karari ve tek tarafli hukuki islemle kurulur.

Kira Sözlesmesi Olan Yerde Oturma Hakki Verilmesi Halinde Olusabilecek Durumalar Nelerdir?

Serh edilmemis bir kira sözlesmesinden sonra kurulan oturma hakki, kural olarak kira sözlesmesinin sona ermesi sonucunu dogurmaz. Ancak oturma hakki sahibi ihtiyaç sebebiyle kira sözlesmesinin sona erdirilmesini (TBK m. 311 atfiyla m. 310 ve 351'e göre) dava edebilir.

Oturma Hakkina Dayanarak Kira Sözlesmesi Imzalanabilir mi?

Oturma hakki sahibi evi yalnizca konut amaçli kullanmak zorundadir. Bu nedenle evi kiraya veremez.

Oturma Hakki Tesis Etmeden Önce Kira Sözlesmesini Tapuya Serh Edilmesi Halinde Olusacak Hukuki Olaylar Nelerdir?

Tapuya serh edilmis bir kira sözlesmesi bulunmasi halinde oturma hakkinin tapuya tescil edilebilirligi hususunda farkli görüsler bulunmaktadir.

Bir görüse göre kira sözlesmesinin serhinin ardindan tapuya tescil edilen oturma hakkinin yolsuz tescil olmasi nedeni ile kiraci TMK m. 1025 uyarinca oturma hakkini terkin ettirebilir. Aksi görüs ise, bu eger oturma hakki fiilen kullanilmayacaksa hak sahibi yalnizca TBK 310-311 uyarinca kira bedeline hak kazanacak olup oturma hakkinin yolsuz oldugu sonucuna varilmamalidir.

Oturma Hakki Tesis Ettikten Sonra Ev Sahibinin Imzaladigi Kira Sözlesmesini Tapuya Serh Edilmesi halinde Olusacak Hukuki Durumlar Nelerdir?

TBK 310-311 uyarinca oturma hakki sahibinin bu durumda kiraci sifatini elde edecegini kabul ederek TBK 351 uyarinca tahliye edebilecegini ve kira sözlesmesi nedeni ile oturma hakki sahibi hakkini kullanamayacagi için hak kazanilan kira bedeline hak kazandigi görüsünü savunmaktadir. Kismi oturma hakkina sahip olunmasi halinde ise hak sahibinin kullanamadigi kisim kadar kira hakkina sahip olacaktir. Bir diger görüse göre ise oturma hakki ile hak sahibi kiraya veren sifatina sahip olmamakla birlikte TBK m. 351 uyarica sahsa bagli hak olmasi nedeni ile yalnizca kendi ihtiyaci için tahliye edebilecektir.

Oturma Hakki Sahibinin Imzaladigi Kira Sözlesmesi Tapuya Serh Edilir mi?

Kira sözlesmesinde kiraci ve oturma hakki sahibinin ayni kisi olmasi halinde ise TBK m. 310-311 uyarinca mülkiyet degisikligi ile ayni sonucu doguracagindan alacakli ve borçlu sifatinin birlesmesi nedeni ile sözlesme sona erecektir

Oturma Hakkinin Süresini Asan Kira Sözlesmesi Geçerli Olur mu?

Kira sözlesmesi ve oturma hakki ayni anda bir tasinmaz hakkinda yapilamaz. Bu nedenle oturma hakkinin süresinin bitiminden sonra kira sözlesmesi yapilmali ya da kira sözlesmesinin bitiminden sonra oturma hakki tesis edilmelidir.

Oturma Hakkina Dayali Olarak Ilgili Yerde Islem Yapilabilir mi?

TMK m. 825/I'e göre, bagimsiz oturma hakki sahibi bina veya onun bir bölümünün muhafazasi ve olagan bakimi için gereken onarim ve yenileme giderlerini yapmakla yükümlüdür. Esasli onarim ve yenileme giderlerinden ise sorumlu degildir. Yani olagan bakim için gerekli olan tadilat, bakim ve onarim islemlerini yapmakla hak sahibi yükümlüdür.

Oturma Hakkini Verdigim Kisi, Kiraya Verme Hakki Yokken Kiraya Verirse Ne Yapabilirim?

Sükna hak sahibinin tasinmazi yasada tanimi yapilan anlamda kullanmamis olmasi (örnegin, kiraya vermesi, baskalarini da yararlandirmasi), deginilen ayni hakkin ortadan kaldirilmasi sonucunu dogurmaz. Ancak, kayit malikine, bu durumun düzeltilmesi ve yasaya uygun kullanmanin saglanmasi yolunda dava ve talep hakki verir. Kuskusuz bu dava ve talep hakki çekismeli tasinmazda kiraci sifatiyla oturdugunu ileri süren kisiye karsi açilacak men'i müdahale niteliginde de olabilir.

Müdahalenin Men'i Davasinin Taraflari Kim Olur, Kim Hasim Gösterilir?

Tasinmazin maliki tarafindan kiraciya karsi men'i müdahale davasi açilabilir. Husumet kiraci sifatiyla oturan kisiye yöneltilmelidir.

Kaçak Yapili Bir Yerde Oturma Hakki Tesis Edilebilir Mi?

Kaçak yapili yerler tapuya tescil edilmediginden bu yapilar üzerinde oturma hakki tesis etmek mümkün degildir.

Ilginizi Çekebilir: Kaçak Kat Kiraya Verilir mi?

Kamulastirma Durumunda Oturma Hakki Sona Erer mi?

Kamulastirmayla oturma hakki iki sekilde sona erebilir. Ilk durumda, kamulastirmanin konusu oturma hakkidir. Idare maliki oldugu oturma hakkiyla yüklü tasinmazin yükünü kamulastirarak kaldirmaktadir. Idare tasinmazi bizzat kullanmak istemektedir. Öncelikle, yapilan bedel arastirmasi neticesinde Kiymet Takdir Komisyonu tarafindan bir bedel tespit edilir. Bu bedel oturma hakki sahibine teklif edilir. Oturma hakki sahibi teklif edilen kamulastirma bedelini kabul ederse, uzlasma yoluyla (satin alma usulüyle) oturma hakki kamulastirilir; kamulastirma bedelinin ödenmesiyle hak sona erer. Aksi takdirde, idare kamulastirma davasi açar. Kamulastirma islemlerinin tamamlanmasiyla tapudaki kayit tüm hukuki degerini kaybeder. Oturma hakki devredilemediginden, iyiniyetli üçüncü kisiler tapudaki kayda güvenerek aynî hak iktisap edemez. Ikinci durumda, kamulastirmanin konusu yüklü tasinmazin mülkiyetidir. Mülkiyet kamulastiran idareye tüm yüklerinden arinmis olarak geçeceginden, oturma hakki da böylece sona erer.

Oturma Hakkinin Tasinmaz Mi Olmasi Gerekir?

Oturma hakkinin konusu tasinmazlardir. Bu sebeple TMK m. 728/ 1 ile belirtilen kulübe, büfe, çardak, baraka tasinirlar tapuya tescil edilmediginden ve "bina" kavramini karsilamadigindan oturma hakki tesisi mümkün degildir. Ek olarak; oturma hakki TMK 826/3 uyarinca bagimsiz ve sürekli nitelikte olan üst hakkinin sahibi tarafindan tasinmaz olarak kaydedilmesi üzerine bu üst hakki üzerine oturma hakki tesisi mümkündür. Burada oturma hakki bir tasinmaz üzerine kurulmasinin aksine üstü hakki üzerine tesis edilmektedir. Üst hakki üzerine tesis edilen bu oturma hakkinin süresi de üst hakkinin süresi ile sinirli olmaktadir.

Oturma Hakki Sahibi Kat Malikleri Kuruluna Katilabilir mi?

Kat Malikleri Kanunu, kat malikleri kurulunda yer almayi mülkiyet hakki sahipligine bagli kilmistir. Bu nedenle, bagimsiz bölümden gerek kisisel (örnegin kira sözlesmesi) gerekse sinirli ayni hak (örnegin oturma, intifa hakki) sahibi sifatiyla yararlanan kisilerin kat malikleri kurulunda yer almalari mümkün degildir.

Oturma Hakki Sahibi, Tasinmaz Ipotekle Satilsa Bile Bu Hakkini Kullanabilir mi?

Oturma hakki cebrî icra sirasinda paraya çevrilebilecek mal ve haklar arasinda degildir. Oturma hakkinin satilmasi hakkin devri anlamina geldiginden, TMK m. 823/II yasagi buna izin vermez. Bu nedenle, oturma hakki kural olarak cebrî icradan etkilenmez. Ancak cebrî icra oturma hakkinin sona ermesine sebep olabilir. Söyle ki; Tasinmaz cebrî icrayla açik artirmada satilmadan önce tasinmazin üzerindeki yükleri gösteren bir mükellefiyetler listesi düzenlenir. Bu liste hazirlanirken tapu sicili gözetilir. Artirma ilaninda, tasinmaz üzerinde hak iddia edenlere bildirmeleri için 15 gün süre verilir (IIK m. 126/III). Oturma hakki tapu siciline tescil edilmisse, bir hata yapilmadigi takdirde bu listede görünür. Bir sebepten oturma hakki bu listede yer almiyorsa, en yüksek peyi ileri süren kisi tasinmazi oturma hakkindan arî olarak edinir. Ancak oturma hakki henüz ortadan kalkmamistir. Tapu sicilindeki kayit terkin edilmelidir. Tasinmazi satin alan kisi kaydin terkini için hak sahibinden yazili beyanda bulunmasini talep edebilir. Oturma hakki sahibi beyanda bulunmazsa, tasinmazin yeni maliki tapu kaydinin düzeltilmesi davasi açmak zorunda kalir. Önemle belirtmek gerekir ki, oturma hakkinin sona ermesinin asil sebebi, açik artirmanin sagligi için mükellefiyetler listesinin tapu sicilinden üstün tutulmasidir.

Oturma Hakki Miras Yoluyla Geçer mi?

Oturma hakkinin miras yoluyla mirasçilara geçmesi mümkün degildir. Süresiz kurulmus bir oturma hakki varsa hak sahibinin ölümü ile oturma hakki da sona erer.

Oturma Hakkini Devredebilir miyim?

Oturma hakki kisi lehine kurulmakta olup baskasina devri mümkün degildir.

Ivazsiz Sekilde Kurabilir miyim?

Oturma hakki ivazli kurulabildigi gibi ivazsiz da kurulabilmektedir.

Oturma Hakkini 6306 Sayili Kanun'dan Faydalanmak Gerekçesiyle Feshedebilir miyim?

Oturma hakkinin tescil edildigi tasinmazin 6306 Sayili Kanun uyarinca yikilacak olmasi oturma hakkina son verme hakki dogurmaz. Kullanilabilir yeni bir bina insa edilmesi halinde oturma hakki devam eder.

Oturma Hakkinin Tescilinde Harç ve Sair Ödemeler Nelerdir?

Sükna hakki tesisinde; genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi degerinden (diger yillarda bir önceki senenin emlak vergisi degerine her yil Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarinca belirlenen yeniden degerleme orani uygulanarak bulunacak degerden) az olmamak üzere bildirilen bedel üzerinden, lehine sükna hakki taninandan 492 sayili Harçlar Kanunu uyarinca Binde 15 oraninda tapu harci tahsil edilir. Sükna hakki bedelsiz olarak taniniyor ise, yine lehine sükna hakki tesis edilenden binde 54 oraninda tapu harci tahsil edilir. Bedelsiz tesiste ayrica Damga Vergisi Kanunu uyarinca tutari her yil belirlenen miktarda maktu damga vergisi tahsil edilir Medeni Kanun'un 823'üncü maddesi geregi intifa hakkina iliskin hükümler sükna hakkinda da uygulanacagindan sükna hakkinin harca konu degeri tasinmaz malin emlak beyan degerinin 2/3'üdür.

Oturma Hakki En Fazla Kaç Yilligina Kurulabilir?

Taraflar süre siniri koyabilecegi gibi hak sahibinin hayati boyunca süresiz olarak kurulabilmektedir. Birden fazla hak sahibi varsa, bunlardan birinin ölümü halinde hakkin digerleri için de sona erecegi kararlastirilabilir. Hak sahibinin ölümünden sonra da oturma hakkinin devam edecegine yahut hak sahibinin evde oturmayacagina veya bir evde yasamanin gerektirdigi bazi isleri yapacagina dair anlasmalar geçersizdir.

Sonuç

Oturma hakki esya hukukuna iliskin bir kurum olup, ayni haklar arasindadir. Türk Medeni Kanunu madde 823-1 ile belirtilen tanima göre ''...bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi...'' olarak ifade edilmistir. Söz konusu hakkin özelliklerini siralayacak olursak: ayni hak olmasi, sadece konut olarak kullanma yetkisi vermesi, sahsa bagli olmasi ve kullaniminin devredilemez olmasi olarak sayilabilir.

Buradan hareketle tanimi ''Oturma hakki, hak sahibine bir binayi veya onun bir bölümünü konut olarak kullanma yetkisini, yalniz sahsina bagli olmak ve devredilememek sartiyla veren bir sinirli aynî haktir.'' seklinde yapilabilir.²⁷ Oturma hakkinin yaslilarin bakimina ve gözetimine yönelik olmasi dolayisiyla sosyal bir islevi bulundugu düsünülür.²⁸ Oturma hakkinin kazanilma yollari hakkinda kanunda özel bir düzenleme bulunmamasi dolayisiyla intifa hakkina iliskin hükümler burada da uygulanir.

Kaynakça

• AKIPEK Jale/AKINTÜRK, Turgut/ATES, Derya; Esya Hukuku, 2. Baski, Ankara, 2018.
• ARPACI, Abdülkadir; Türk Medeni Kanunu Açisindan Müsterek Mülkiyette Yararlanma ve Yönetim, Istanbul, 1990.
• ESENER, Turhan/GÜVEN, Kudret; Esya Hukuku, 8. Baski, Ankara, 2019.
• GÜLEÇ, Hasan Güney Türk Medeni Kanunu Çerçevesinde Oturma Hakki, Ankara.
• GÜRSOY, Kemal Tahir/EREN, Fikret/CANSEL, Erol; Türk Esya Hukuku, Ankara, 1978.
• INCEOGLU, Murat: Kira Hukuku, Cilt 1, Istanbul, 2014,
• OGUZMAN, M. Kemal/SELIÇI, Özer/OKTAY-ÖZDEMIR, Saibe; Esya Hukuku, 21. Baski, Istanbul, 2018.
• SAYMEN, Ferit H./ELBIR, Halit K.; Türk Esya Hukuku Dersleri, Istanbul 1963, s. 493.
• SERT, Selin: "Kiralanan Tasinmaz Üzerinde Sonradan Ayni Hak Kurulmasi ve Buna Baglanan Hukuki Sonuçlar (TBK m 311), Ankara Barosu Dergisi, 2014/4.
• SIRMEN, Lale Esya Hukuku, Ankara, Yetkin Yayinlari, 2021.
• TANDOGAN, Halûk; Borçlar Hukuku Özel Borç Iliskileri, Kira ve Ödünç Verme Sözlesmeleri, C. 1/2, 4. Basim, Istanbul, 2008.
• VARDAR -HAMAMCIOGLU, Gülsah Kiralanan Tasinmaz Üzerinde Üçüncü Kisinin Kira Sözlesmesinden Sonra Sinirli Aynî Hak Sahibi Olmasi ve Buna Baglanan Sonuçlar (TBK. m. 311), Ankara Barosu Dergisi, 2016/1.

Referanslar

• 1. SIRMEN, Lale Esya Hukuku, Ankara, Yetkin Yayinlari,2021, s. 31.
• 2. Sirmen, s. 611.
• 3. Oturma hakki, binanin veya bir bölümünün tamamindan yararlanma yetkisi veriyorsa; bina veya bölümün muhafazasi ve olagan bakimi için gerekli onarim ve yenileme giderleri, oturma hakki sahibine aittir.Otuma hakki sahibi bina veya onun bir bölümünü malik ile birlikte kullaniyorsa, bakim ve onarim giderleri malike ait olur. Istanbul, 2018, s. 4.
• 4. Mülkiyetten gayri ayni haklar da vasiyete konu olur. Vasiyetname muayyen mal vasiyeti niteliginde olup davaliya vasiyetnameye konu isyerinin belirtilen süre için kullanma hakki taninmistir. Mahkemece yanlis yorum sonucu isyerinde sükna hakki olamayacagindan söz edilerek vasiyetnamenin iptaline karar verilmesi dogru degildir. (YHD 2. HD. E. 1999/3137, K. 1999/5549, T. 21.05.1999)
• 5. ESENER, Turhan/GÜVEN, Kudret; Esya Hukuku, 8. Baski, Ankara, 2019, s. 477.
• 6. GÜRSOY, Kemal Tahir/EREN, Fikret/CANSEL, Erol; Türk Esya Hukuku, Ankara, 1978, s. 945.
• 7. OGUZMAN, M. Kemal/SELIÇI, Özer/OKTAY-ÖZDEMIR, Saibe; Esya Hukuku, 21. Baski, Istanbul, 2018. s. 862.
• 8. EREN, Fikret; Mülkiyet Hukuku, Ankara, 2011; s. 94.
• 9. ARPACI, Abdülkadir; Türk Medeni Kanunu Açisindan Müsterek Mülkiyette Yararlanma ve Yönetim, Istanbul, 1990, s. 41.
• 10. Oguzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 863.
• 11. Oguzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 863.
• 12. GÜLEÇ, Hasan Güney Türk Medeni Kanunu Çerçevesinde Oturma Hakki, Ankara, s. 45.
• 13. GÜLEÇ, s. 46.
• 14. TANDOGAN, Halûk; Borçlar Hukuku Özel Borç Iliskileri, Kira ve Ödünç Verme Sözlesmeleri, C. 1/2, 4. Basim, Istanbul 2008, s. 145 vd.
• 15. GÜLEÇ, s. 45.
• 16. GÜLEÇ, s. 46.
• 17. INCEOGLU, Murat: Kira Hukuku, Cilt 1, Istanbul 2014 s. 609, Sert, SERT, Selin: "Kiralanan Tasinmaz Üzerinde Sonradan Ayni Hak Kurulmasi ve Buna Baglanan Hukuki Sonuçlar (TBK m 311), Ankara Barosu Dergisi, 2014/4, s. 74.
• 18. VARDAR -HAMAMCIOGLU, Gülsah Kiralanan Tasinmaz Üzerinde Üçüncü Kisinin Kira Sözlesmesinden Sonra Sinirli Aynî Hak Sahibi Olmasi ve Buna Baglanan Sonuçlar (TBK. m. 311), Ankara Barosu Dergisi, 2016/1, s. 314
• 19. GÜLEÇ, s. 68 (14. HD., E. 2017/1210 K. 2021/673 T. 8.2.2021).
• 20. Oguzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 862.
• 21. ESENER, /GÜVEN s. 475 Ayrica, oturma hakkinin tüzel kisiler lehine kurulabilecegi Alman hukukunda BGB § 1092 ile açikça kabul edilmistir.
• 22. Sirmen, s. 612.
• 23. Oguzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 97.
• 24. Sirmen, s. 612.
• 25. Sirmen, s. 599.
• 26. Sirmen, s. 599.
• 27. SAYMEN, Ferit H./ELBIR, Halit K.; Türk Esya Hukuku Dersleri, Istanbul 1963, s. 493; AKIPEK, Jale G.; Türk Esya. Hukuku, Üçüncü Kitap, Mahdut Aynî Haklar, Ankara 1974, s. 116; Esener,/Güven s. 475; Oguzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 861; AKIPEK Jale/AKINTÜRK, Turgut/ATES, Derya; Esya Hukuku, 2. Baski, Ankara 2018, s. 696.
• 28. GÜLEÇ, s. 152.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.