Günümüzde ekonomik koşullar sebebiyle kira hukuku alanında birçok ihtilaf meydana gelmektedir. Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesiyle kiraya veren ve kiracı belirli borçlar altına girmektedir.

Kiracının borcunu gereği gibi ifa etmemesi üzerine, kiraya verenin, kiracının taşınmazı tahliye etmesini talep etme imkanı bulunmaktadır. İşbu makalede işlenecek konu, kiralananın kira bedelini ödememesi sebebiyle taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkindir. Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi, İcra İflas Kanunu'nun 269-276 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinde yetki sözleşmesi olmaması durumunda yetkili icra dairesi genel yetkili olan borçlunun yerleşim yeridir. Ayrıca taşınmazın bulunduğu yer de yetkilidir. Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliye edebilmesi için sebeplerden biri kira süresinin dolmasıdır. Makalemizde bu hususu ayrıntılı olarak ele alacağız.

  1. GİRİŞ

Türk Borçlar Kanunu 347. maddesinde,

"Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir." Hükmü havidir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 352/I maddesi gereği, kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Bu bölümde incelenecek konu, TBK 352/I hükmünce kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceğinin yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmemesi durumunda ilamsız icra yoluyla tahliye sağlanabilmesi için gerekli şartlar ve izlenecek yoldur.

Taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesinin istenebilmesi için kira sözleşmesinin bulunması gereklidir. Kira sözleşmesinin daha önce de belirttiğimiz üzere yazılı veya sözlü olması fark etmemektedir. Ancak TBK 352/I maddesi uyarınca kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesi zorunludur. Geçerli bir tahliye taahhüdünün şartlarına aşağıda yer vermekteyiz.

  • Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır.
  • Taahhütnamenin ilk kira sözleşmesinden sonra verilmesi gerekir.
  • Tahliye taahhüdünü bizzat kiracı yapmış olmalıdır.
  • Beyaza imza atan kiracı, belgenin amaç dışı doldurulduğunu kanıtlayamadığı takdirde, imzasının sonuçlarına kanıtlanmalıdır.
  • Tahliye taahhüdünü taşıyan yazıda taşınmazın hangi tarihte tahliye edileceğinin de belirtilmiş bulunması gerekir.
  • Şarta bağlı tahliye taahhüdü geçerlidir.

İlk kira sözleşmesi ile birlikte verilen tahliye taahhüdünün geçerliliği bulunmamaktadır. Tahliye taahhüdünün, kendisi ile bağdaşmayan şartları içeremeyeceği, aksi halde geçerli olamayacağı ileri sürülmüştür. Fakat uygulamada, tahliye taahhüdünün şarta bağlı olabileceği ve bu halde kiralayanın şartın gerçekleşmesinden itibaren bir ay içinde dava açması gerektiği görüşü benimsenmiştir.1

Tahliye taahhüdünü yerine getirmemesi nedeniyle kiracı aleyhine İİK 272.maddesi uyarınca yapılacak icra takibinin, taahhütnamedeki sürenin geldiği tarihten itibaren 1 ay içinde yapılması şarttır. Aksi takdirde taahhütname hukuksal değerini kaybeder. Hatta tahliye taahhütnamesinde kararlaştırılan süre gelmeden icraya başvurulması hali dahi sözü edilen dava açma süresinin işlemesine herhangi bir etki yapamaz.2

Kira sözleşmesinin kiralayan tarafından birden çok kiralayan olması olasılığında tahliye taahhüdünün kiralayanların hepsi tarafından verilmesi gerekir.3 Tahliye taahhüdü kiracının mirasçılarını da bağlar. Kiracının tahliye taahhüdünde bulunduktan sonra ölmüş olması olasılığında kiralayan mirasçılara karşı ilamsız tahliye takibi yapabilir.4 Kiralayan taahhütnameyi takibin dayanağı belge olarak eklemek zorundadır.

6098 sayılı TBK.'nun 352. maddesine göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir.

Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak başlatılan ilamsız tahliye takibi üzerine icra dairesi kiracıya örnek no:14 tahliye emri gönderir.

Tahliye emrine,

  • Kiralayan ve kiracının varsa temsilcilerinin adları, soyadları ve ikametgahları,
  • Yedi gün içinde varsa itirazlarını bildirmesi,
  • Bu süre içinde itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse, tahliye emrinin tebliği tarihinden itibaren on beş gün içinde tahliye ve teslimi, aksi halde icraen çıkarılacağı ihtarı, yazılır.

Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine tahliye emrine itiraz etmezse, takip kesinleşir. Takibin kesinleşmesi akabinde, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 gün içinde taşınmazı boşaltmazsa, icra dairesi tarafından çıkarılır ve taşınmaz kiralayana teslim edilir. (İİK m. 273)

  1. Tahliye Emrine İtiraz

Kiracı tarafından yedi günlük yasal süre içerisinde tahliye emrine itiraz etmesi sonrası takip durdurulmuş olur. İtiraz sebepleri,

  • Kiracı adi yazılı şekildeki taahhütnamedeki imzasına itiraz edebilir. İmza ve tarihe ilişkin itirazın açık olması gerekir. Kiracı, tahliye emrinin tebliği üzerine yapacağı itirazda imza ve tarihi açıkça inkar etmezse, bu imzayı ve tarihi ikrar etmiş sayılır. Zira kiracı itiraz sebeplerini değiştiremez ve genişletemez.
  • Kiracı, tahliye taahhüdünün ilk kira sözleşmesi ile birlikte verildiği ve bu nedenle de geçersiz olduğu şeklinde bir itirazda da bulunabilir.
  • Kiracı, yazılı tahliye taahhüdünün verilmesinden sonra kira sözleşmesinin yenilendiği veya uzatıldığı şeklinde bir itirazda da bulunabilir.5
  • İtirazın Kaldırılması ve Tahliye

Kiralayan adi yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak ilamsız tahliye takibi yapmış ve kiracı tahliye emrine itirazında adi yazılı tahliye taahhüdündeki imza ya da tarihi ayrıca ve açıkça inkar etmişse kiralayan, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez; isterse, icra mahkemesi imza ya da tarih konusunda inceleme yapmaksızın itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir.

Kiracının imza ya da tarih inkarı üzerine veya itirazın kaldırılması talebinin icra mahkemesince reddi üzerine kiralayan, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. (İİK 275/IV) Bu davada icra takibi sırasında inkar ettiği imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan kiracı, sulh hukuk mahkemesince para cezasına mahkum edilir. (İİK 275/V)

Kiracı tarafından adi tahliye taahhütnamesindeki imza ve tarih açıkça inkar edilmemişse kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. (İİK m. 275/II) Kiracı tarafından adi tahliye taahhütnamesindeki imza ve tarih açıkça inkar edilmemişse, kiracı itiraz sebepleri ile bağlı olduğundan yazılı tahliye taahhüdündeki imza ve tarihi inkar edemez.

Kiralayan noterlikçe düzenlenmiş veya tarihi ve imzası onaylanmış bir tahliye taahhüdüne dayanarak ilamsız icra takibi yapmışsa, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Bu durumda kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika göstermezse itiraz kaldırılır.

  • SONUÇ

Yargılamaların uzunluğu göz önüne alındığında, ihtilafın sonuçlanması için dava yoluna gidilmesi uzun bir zaman almaktadır. Kiraya verenin, taşınmazını daha kısa sürede tahliye edebilmesi için ilamsız icra yoluna gitmesi daha pratik bir yoldur. Hem usul ekonomisi bakımından hem de hakimlerin iş yükünün azalması açısından kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliye edilmesi en kolay yol gözükmektedir. Her ne kadar kiracı tarafından takibe itiraz edilmesi durumunda süreç yine dava aşamasına gidecekse de, öncelikle ilamsız icra yoluna gidilmesi ihtilafın daha hızlı bir şekilde çözülmesi açısından çok daha faydalı olacağı kanaatindeyiz.

Footnotes

1 YAVUZ, Nihat, Kira Hukuku, Adalet Yayınevi, 8. Baskı, s.904.

2 YAVUZ, Nihat, s.906.

3 KURU, s.744.

4 KURU, s.745.

5 Kırmızı, Mustafa, s.940.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.