La conclusion d'un contrat de location-gérance (ou « gérance libre » en Principauté selon les termes de la loi n°546 du 26 juin 1951) offre de nombreux avantages au bailleur qui va ainsi pouvoir confier l'exploitation de son fonds à un tiers sans que ce dernier ne puisse prétendre à aucun droit quant audit fonds ou à la propriété commerciale des locaux. Ainsi, au terme du contrat, le fonds sera restitué au bailleur, ensemble avec le personnel affecté au fond en principe sans indemnité pour le locataire-gérant.

Si le bailleur prend le soin de bien sélectionner son locataire et d'encadrer correctement sa relation avec lui, il pourra tirer profit de la bonne gestion de son locataire par une augmentation de la valeur de son fonds, outre la redevance lui étant versée au titre du contrat.

Toutefois, cette formule n'est pas sans risque et nombre de sujets devront être encadrés dans le contrat de gérance libre afin que le bailleur ne se retrouve en difficulté à son terme. Le risque le plus évident quand il est question de gérance libre demeure le risque de dépréciation du fonds en cas de mauvaise gestion du locataire, mais d'autres écueils sont à éviter.

Contrôler les risques de dépréciation du fonds

Concernant la gestion du fonds, des mécanismes de reporting et de sanction devront donc être impérativement prévus afin de détecter tout dysfonctionnement et, le cas échéant, de pouvoir immédiatement mettre un terme au contrat de gérance libre pour limiter autant que possible le préjudice du bailleur.

Le contrat de gérance libre pourra également prévoir des dépenses minimums en marketing et des obligations d'investissements à réaliser par le locataire-gérant ou encore, des objectifs de développement de l'activité ; sans toutefois que ces investissements ne puissent consister en la création même du fonds dont la consistance doit pouvoir être établie avant la location.

Un plan stratégique peut également être défini avec le locataire-gérant mais il est essentiel que le bailleur ne s'immisce pas dans la gestion du fonds, au risque d'être tenu responsable des éventuelles pertes d'exploitation.

Contrôler les risques de requalification du contrat

Au terme du contrat de gérance libre, le locataire-gérant pourra chercher à le faire requalifier en bail commercial afin de prétendre au versement d'une indemnité d'éviction. Il est donc impératif de se ménager tout élément probatoire de la préexistence du fonds avant sa location.

Ces justificatifs devront porter sur les éléments constitutifs du fonds que sont le local ou droit au bail commercial, les équipements, les contrats nécessaires à l'exploitation du fonds, la ligne téléphonique, le site internet, les contrats de travail, la marchandise, la clientèle, l'enseigne, le nom commercial, etc.

Il est spécifié que ce fonds ne devra pas nécessairement avoir été exploité par le bailleur avant sa mise en location, le bailleur pouvant d'ailleurs ne pas avoir la qualité de commerçant et être, par exemple, une société civile.

Le locataire-gérant pourrait également rechercher à faire requalifier le contrat de gérance libre en contrat de travail salarié afin de bénéficier des dispositions favorables du droit du travail et de la sécurité sociale monégasque dont les congés payés, la durée du travail, l'application de procédures disciplinaires, une protection sociale renforcée, etc.

L'impact financier en cas de requalification pourrait être très préjudiciable pour le bailleur puisque ce dernier se verrait notamment rappeler les cotisations sociales (salariales et patronales) portant sur les redevances versées et, le cas échant, des compléments de rémunération (à titre d'illustration des compléments de salaire, des indemnités de congés payés, des heures supplémentaires et autres dispositifs d'usage au sein du locataire-gérant, etc.).

Dans une telle situation, le locataire-gérant cherchera à établir un lien de subordination vis-à-vis du bailleur. Là encore, le bailleur devra donc veiller à ne pas s'immiscer dans la gestion de l'activité du fonds en s'abstenant de donner toute instruction au locataire-gérant, notamment concernant ses horaires.

Contrôler les risques liés aux salariés du fonds

Enfin, en cas d'embauche de salariés par le locataire-gérant pour la mise en Suvre de l'activité, il est à noter que les dispositions impératives de l'article 15 de la loi 729 du 16 mars 1963 relative au transfert légal des contrats de travail ne pourront être écartées en cas de cessation d'activité dudit locataire gérant et en l'absence de poursuite de la même activité par un tiers.

Il ne peut en conséquence qu'être recommandé d'encadrer dans le contrat de gérance libre le nombre d'embauches réalisées par le locataire-gérant, le nombre de conversions de contrats à durée déterminée et contrats à durée indéterminée et les critères d'embauche appliqués.

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La relation de location-gérance repose donc sur un savant mélange entre contrôle et autonomie du locataire-gérant, le juge n'étant pas tenu à l'habillage juridique choisi par les parties mais procédant à une analyse de la situation in concreto. Le bailleur devra donc pour sa part veiller à documenter la relation et à prévoir des garde-fous dans le contrat qu'il propose à son locataire.

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