La gestion locative d'un bien immobilier commercial ou d'habitation peut être parfois synonyme de difficultés quand il s'agit d'assurer une certaine rentabilité financière pour son propriétaire, en particulier en cas de survenance d'impayés locatifs.
La réalisation d'un tel objectif impose la mise en Suvre d'une stratégie d'anticipation permettant, en cas de difficulté, la libération des lieux dans les meilleurs délais afin de remettre le bien immobilier en location et permettant autant que possible le recouvrement de l'impayé locatif. Une telle stratégie s'avèrera d'autant plus efficace qu'elle sera adaptée à chaque cas d'espèce et anticipée.
En effet, suivant les cas, le locataire défaillant n'habitera plus effectivement dans les lieux (sans pour autant en avoir restitué les clés) et n'aura donné aucune information sur son nouveau domicile, ou bien le bien immobilier sera toujours occupé par l'un des membres de sa famille, ou encore le locataire résidera toujours dans les lieux sans s'acquitter du paiement des loyers.
La libération des lieux par le locataire, en vue de la remise en location du bien immobilier, impose la mise en Suvre d'un certain nombre d'actions préalables à l'obtention d'une décision d'expulsion de ce dernier. La procédure contentieuse ou non contentieuse sera plus ou moins rapide suivant chaque cas d'espèce et la position du preneur. Le choix d'une action à mettre en Suvre pourra ainsi être dicté, par exemple, par les conditions contractuelles stipulées dans le contrat liant les parties ou les contestations qui pourraient être soulevées en retour par le locataire.
Dans d'autres cas, la libération des lieux anticipée des lieux par le locataire qui ne souhaite plus acquitter les loyers, pourtant engagé dans le cadre d'un bail à durée ferme, peut être source d'insécurité pour le bailleur lequel se trouve privé d'une source de revenus et doit engager des frais en vue de la relocation du bien. Une telle situation impose donc d'anticiper ce risque en amont de l'exécution de la relation contractuelle par les dispositions adéquates dans le bail.
Outre la libération des lieux, un autre impératif réside dans la sécurisation, dès le stade de la formalisation du bail, pour le bailleur, de sa créance. Une telle nécessité implique une fois la difficulté survenue, la mise en Suvre– que le locataire ait libéré de lui-même ou non les lieux – de mesures conservatoires avec célérité, de manière à garantir l'effet de surprise et éviter, in fine, l'organisation par le locataire de la fuite de ses actifs.
Le droit monégasque offre, dans ce cadre, un éventail de mesures. Notamment la saisie-gagerie des meubles garnissant les biens immobiliers donnés en location et représentant une valeur suffisante, offre ainsi la possibilité d'immobiliser ces biens – avec l'autorisation préalable du Président du Tribunal de Première Instance dans le cadre d'une procédure non contradictoire ou, sans autorisation préalable de celui-ci suivant les cas, après commandement de payer tendant à saisie-gagerie – lesquels biens pourront être vendus aux enchères publiques après obtention d'une décision de condamnation définitive du locataire.
Au même titre que la saisie-gagerie, la saisie-arrêt des comptes bancaires du locataire permet au bailleur de garantir le recouvrement de sa créance. Si le bailleur détient les coordonnées bancaires du preneur en Principauté et si ces comptes sont susceptibles de contenir des fonds suffisants, cette mesure peut être particulièrement utile.
Contrairement à la saisie-exécution, qui suppose l'obtention d'un titre exécutoire telle une décision définitive de condamnation, soit parfois trop tard alors que le locataire a pu organiser la fuite de ses actifs, la saisie-gagerie et la saisie-arrêt permettent d'intervenir en amont afin de sécuriser la créance du bailleur.
La mise en Suvre de telles mesures, parmi d'autres offertes par le droit monégasque, implique naturellement un certain coût financier (ex. frais d'huissier, frais de déménagement et de placement en garde-meuble, frais de procédure en cas de contestation etc.) qu'il convient d'anticiper en amont de la relation contractuelle et de la procédure contentieuse le cas échéant, pour adapter les actions à prendre.
Enfin, et sans préjudice des provisions ou consignations qui pourraient être obtenues par voie judiciaire, l'obtention d'une décision définitive de condamnation du locataire permettra au bailleur de disposer des valeurs préalablement saisies, par la vente aux enchères des biens saisis-gagés ou par l'attribution des sommes bloquées à son profit dans le cadre de la saisie-arrêt. Elle permettra en outre, dans l'éventualité où la créance du bailleur n'est pas entièrement recouvrée, de poursuivre la saisie-exécution de tout autre bien de valeur suffisante que détiendrait éventuellement le débiteur, par exemple, dans un autre lieu.
Dans ces circonstances, il ne peut qu'être recommandé de penser dès le stade de la formalisation du bail à des outils vous permettant de mettre plus efficacement en Suvre toute mesure conservatoire en cas de besoins et, en présence d'impayés locatifs, d'apporter une attention toute particulière à la mise en Suvre d'une stratégie adaptée à chaque espèce de manière à obtenir la libération des lieux dans les meilleurs délais et la sécurisation de la créance locative.
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