Το δικαίωμα ενός ενοικιαστή σε ειρηνική και ανεμπόδιστη απόλαυση του ακινήτου το οποίο ενοικιάζει αποτελεί ένα από τα βασικότερα δικαιώματα – και αντιστοίχως υποχρέωση του ιδιοκτήτη προς τον ενοικιαστή – το οποίο συναντούμε σε συμφωνίες ενοικίασης. Το συγκεκριμένο δικαίωμα εντοπίζεται είτε ως ρητός όρος σε συμφωνία ενοικίασης είτε προκύπτει ως εξυπακουόμενος όρος αυτής, προς εξυπηρέτηση του κυριότερου σκοπού μιας συμφωνίας μίσθωσης, αυτόν της κατοχής και ανεμπόδιστης χρήσης του ακινήτου από τον ενοικιαστή για τους σκοπούς της συγκεκριμένης ενοικίασης.
Το δικαίωμα σε ειρηνική απόλαυση και χρήση του μισθίου, σύμφωνα με τη σχετική νομολογία του Ανώτατου Δικαστηρίου, συνίσταται όχι μόνο στην ανενόχλητη ή αδιάκοπη κατοχή αλλά και στην απόλαυση του μισθίου από τον ενοικιαστή για όλους τους συνηθισμένους, νόμιμους σκοπούς, χωρίς ενόχληση από τον ιδιοκτήτη ή των εξουσιοδοτημένων από αυτόν προσώπων. Όπου η διαταραχή του εν λόγω δικαιώματος προκύπτει από μια προσωρινή και μεμονωμένη ενέργεια του ιδιοκτήτη, η οποία δεν επεμβαίνει στην κατοχή του μισθίου, δεν συνίσταται παραβίαση του εν λόγω δικαιώματος. Όταν όμως υπάρχει ουσιαστική επέμβαση στη συνηθισμένη χρήση και νόμιμη απόλαυση του μισθίου από πλευράς του ιδιοκτήτη τότε υπάρχει παραβίαση ακόμα κι αν δεν υπάρχει άμεση και φυσική επέμβαση επί του ακινήτου, όπως για παράδειγμα η τοποθέτηση διάφορων αντικειμένων και εμποδίων εκτός του υπό ενοικίαση ακινήτου τα οποία δυνατό να εμποδίζουν την ελεύθερη πρόσβαση σ' αυτό ή ακόμα και την διέλευση φωτός ή αέρα εντός αυτού.
Το κατά πόσο υπάρχει ουσιαστική επέμβαση στην συνηθισμένη χρήση του υπό ενοικίαση ακινήτου από τον ιδιοκτήτη είναι θέμα πραγματικό και εξαρτάται από τα περιστατικά της κάθε υπόθεσης. Σύμφωνα με την Αγγλική νομολογία, από την οποία τα Κυπριακά Δικαστήρια αντλούν καθοδήγηση, το δικαίωμα του ενοικιαστή σε ειρηνική απόλαυση και χρήση του μισθίου κρίθηκε ότι είχε παραβιαστεί σε περιπτώσεις όπου η χρήση του ακινήτου από τον ενοικιαστή έγινε ανυπόφορη λόγω σκόνης, σκουπιδιών και υπερβολικού θορύβου ο οποίος προκλήθηκε από ενέργειες του ιδιοκτήτη κατά την εκτέλεση εργασιών εκτός του μισθίου. Περαιτέρω, τα Κυπριακά Δικαστήρια σε πολλές περιπτώσεις έκριναν ότι το συγκεκριμένο δικαίωμα του ενοικιαστή είχε παραβιαστεί λόγω παράλειψης του ιδιοκτήτη να διατηρήσει το ακίνητο σε πρέπουσα λειτουργική κατάσταση και κατάλληλο για ανθρώπινη διαβίωση, παραβιάζοντας παράλληλα την υποχρέωση του για τυχόν επιδιορθώσεις επί του μισθίου. Περαιτέρω, ενέργειες όπως η επέμβαση εντός του χώρου στάθμευσης τον οποίο εκμίσθωνε ο ενοικιαστής, παρακώληση εισόδου επί του ακινήτου με οποιοδήποτε τρόπο από πλευράς του ιδιοκτήτη καθώς επίσης και η αλλαγή κλειδαριάς στο υπό ενοικίαση μίσθιο, με αποτέλεσμα να εμποδίζεται η χρήση του από τον ενοικιαστή, κρίθηκαν ότι συνιστούν ενέργειες οι οποίες παραβιάζουν το δικαίωμα του ενοικιαστή σε ειρηνική απόλαυση του ακινήτου.
Μια από τις πιο συχνές ενέργειες στις οποίες προβαίνουν ιδιοκτήτες, είτε ως αποτέλεσμα παραλείψεων από πλευράς των ενοικιαστών να συμμορφωθούν οι ίδιοι με τις συμβατικές τους υποχρεώσεις, και συγκεκριμένα με την υποχρέωση εμπρόθεσμης καταβολής ενοικίου, είτε με απώτερο σκοπό την εκδίωξη του ενοικιαστή από το μίσθιο, είναι η διακοπή υδροδότησης και/ή παροχής ηλεκτρικού ρεύματος στο υπό ενοικίαση μίσθιο. Τέτοιες ενέργειες αποτελούν ξεκάθαρη και ουσιαστική παραβίαση του δικαιώματος του ενοικιαστή σε ειρηνική και ανεμπόδιστη απόλαυση του υπό ενοικίαση ακινήτου. Πολλές φορές δε, τέτοιες ενέργειες απολήγουν και σε ζημιές εντός του υπό ενοικίαση ακινήτου, με τον ενοικιαστή να κατέχει αγώγιμο δικαίωμα αξίωσης αποζημιώσεων εναντίον του ιδιοκτήτη για οποιεσδήποτε ζημιές και/ή έξοδα προκλήθηκαν από την έκνομες ενέργειες του τελευταίου.
Ενοικιαστής του οποίου το εν λόγω δικαίωμα καταστρατηγείται από οποιεσδήποτε ενέργειες του ιδιοκτήτη δύναται είτε να καταγγείλει και να τερματίσει τη συμφωνία ενοικίασης, αξιώνοντας αποζημιώσεις από πλευράς του ιδιοκτήτη, είτε να επιμένει στη τήρηση των συμβατικών υποχρεώσεων, διεκδικώντας την αποκατάσταση την τάξης πραγμάτων και αξιώνοντας αποζημιώσεις για οποιαδήποτε τυχόν ζημιές και/ή έξοδα τα οποία έχει υποστεί. Περαιτέρω, ο ενοικιαστής, στις πιο πάνω περιπτώσεις, δύναται να αποταθεί στο αρμόδιο Δικαστήριο και να αξιώσει προσωρινή δικαστική προστασία, μέσω της καταχώρησης Αίτησης για έκδοση προσωρινού διατάγματος (Interim Order) το οποίο, μεταξύ άλλων, ν' απαγορεύει στον ιδιοκτήτη και/ή στους αντιπροσώπους αυτού από το να επεμβαίνουν εντός του ακινήτου και/ή να ενεργούν με οποιοδήποτε τρόπο ο οποίος είναι ασυμβίβαστος και παραβιάζει το δικαίωμα του ενοικιαστή σε ειρηνική και ανεμπόδιστη απόλαυση του μισθίου. Τέτοια Διατάγματα δύναται να εκδοθούν νοουμένου ότι ο ενοικιαστής αποδείξει ενώπιον του αρμόδιου Δικαστηρίου, μεταξύ άλλων, την ύπαρξη καλή εκ πρώτης όψεως υπόθεση και πιθανότητα να δικαιούται τη θεραπεία την οποία αξιώνει, καθώς επίσης ότι είναι ορθό και δίκαιο υπό τις περιστάσεις να εκδοθεί τέτοιο διάταγμα, αφού, σε αντίθετη περίπτωση, θα είναι αδύνατο ή δύσκολο να απονεμηθεί ορθά δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο. Τέλος, τέτοια διατάγματα δύναται να εκδοθούν επί μονομερούς βάσης, ήτοι χωρίς να ειδοποιηθεί η πλευρά του ιδιοκτήτη, νοουμένου ότι ο ενοικιαστής αποδείξει το κατεπείγον της έκδοσης τους. Ως εκ τούτου, ο χρόνος εντός του οποίου θα ενεργήσει ο ενοικιαστής σε περίπτωση παραβίασης του εν λόγω δικαιώματος του είναι καθοριστικής σημασίας και συνίσταται όπως επικοινωνήσει άμεσα με το δικηγόρο του.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
