A partir de agora, o Regime Especial de Tributação (RET) estará sujeito às regras da recém-publicada Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024. O RET é um tema importante para o mercado imobiliário, pois permite a apuração de IRPJ, CSL, PIS e COFINS com uma alíquota combinada e definitiva, que varia entre 1% e 4% sobre as receitas da atividade imobiliária.
A Receita Federal justificou da seguinte forma a edição dessa nova Instrução Normativa, que substituiu integralmente as regras da antiga Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013:
"A necessidade de consolidação e atualização decorre de mudanças legislativas aplicáveis aos Regimes trazidas pela Lei nº 13.970, de 26 de dezembro de 2019, e pela Lei nº 14.118, de 12 de janeiro de 2021, assim como por interpretações da legislação tributária firmadas em Soluções de Consultas elaboradas pela Receita. Além disso, a Lei nº 14.620, de 13 de julho de 2023, introduziu o regime especial aplicável às construções e incorporações de imóveis residenciais de interesse social no âmbito do PMCMV, destinados a famílias cuja renda se enquadra na Faixa Urbano 1. Nesse sentido, a IN RFB nº 2.179, de 5 de março de 2024, visa regulamentar e dar efeitos a esse regime especial."
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A Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024 dividiu o RET em três categorias:
- RET-Incorporação, aplicável às incorporações imobiliárias;
- RET aplicável às construções e incorporações de imóveis residenciais de interesse social no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV destinados a famílias cuja renda se enquadre na Faixa Urbano 1; e
- RET aplicável às construções nos âmbitos do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e do Programa Casa Verde e Amarela.
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Principais alterações
Destacamos a seguir alguns dos principais pontos da Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024:
- Mudança no procedimento para a
opção pelo
RET-incorporação: A partir de partir de
01/07/2024, o incorporador deverá formalizar pedido de
habilitação ao RET, o que apenas será
concedido após despacho decisório e Ato
Declaratório Executivo publicado pela Receita Federal. Em
caso de indeferimento, caberá recurso do contribuinte. Essa
é uma inovação da Instrução
Normativa RFB nº 2.179/2024, pois antes a Receita Federal
entendia que o RET já surtiria efeitos desde a data do
pedido pelo contribuinte.
- Sociedades em Conta de Participação (SCP)
podem adotar o RET- incorporação: A
incorporação deve estar contida no patrimônio
especial da SCP e o sócio ostensivo deve cumprir com todas
as formalidades do RET e responder em nome da SCP para todos os
fins. Esse entendimento já constava na Solução
de Consulta Cosit nº 56/2019;
- Aplicação do
RET-incorporação às vendas de todas as
unidades imobiliárias, independentemente da data de sua
comercialização: A partir de
27/12/2019, o RET pode ser aplicado até o recebimento
integral do valor das vendas de todas as unidades que
compõem o memorial de incorporação registrado
no cartório de imóveis, independentemente da data de
sua comercialização. No caso de contratos de
construção, o RET pode ser aplicado até o
recebimento integral do valor do respectivo contrato. Esse
entendimento já constava na Solução de
Consulta Cosit nº 28/2022;
- Aplicação do
RET-Incorporação ao parcelamento do
solo: A partir de 28/06/2022, o parcelamento do solo
mediante loteamento caracteriza a incorporação
imobiliária para fins do RET. Além de outros
requisitos, a alienação dos lotes integrantes de
desmembramento ou loteamento deve estar vinculada à
construção de casas isoladas ou geminadas por
incorporador ou empreendedor. Esse entendimento já constava
na Solução de Consulta Cosit nº 24/2023;
- Dedução das vendas canceladas da base de
cálculo do RET-Incorporação: As
vendas canceladas e devoluções cujo montante superar
o total das receitas do período podem ser deduzidas da base
de cálculo do RET-Incorporação a partir do
mês em que seja reconhecido o cancelamento ou a
devolução. Se não for possível deduzir
todo o montante no próprio mês, o valor remanescente
pode ser deduzido nos períodos subsequentes. Esse
entendimento já constava na Solução de
Consulta Cosit nº 150/2019;
- Opção pelo RET para o PMCMV e o Programa
Casa Verde Amarela: Para os contratos de
construção firmados e com as obras iniciadas em 2019,
a opção pelo RET poderá ser realizada a
qualquer tempo e abrange somente as receitas auferida após a
opção pelo regime e a partir de 1º de janeiro de
2020. Esse entendimento já constava na Solução
de Consulta Cosit nº 34/2022;
- Base de cálculo do RET para o PMCMV e o Programa
Casa Verde Amarela: O valor das unidades
habitacionais para fins do RET é o valor de
comercialização da unidade ao adquirente final.
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