Son dönemdeki döviz kurlarındaki hareketlilikle birlikte enflasyonun yeniden yükselmeye başlaması konut ve çatılı işyeri kiralamalarında da kira bedellerinin yükselmesine neden olmuştur. Yaşanan bu durum, kiraya verenleri, eski kiracılarını tahliye ederek kiralanan taşınmazlarını daha yüksek bir bedelle kiraya verebilmek için bir takım hukuki aksiyonlar almaya yöneltti.

Bu yazımız da sırasıyla; (1) İşyeri Kiralamaları Bakımından Yenilenen Kira Dönemlerinde Kira Bedelinin Belirlenmesini, (2) (i) Uzun Süren Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Yeniden Tespiti ile (ii) Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinin 10 Yıldan Fazla Uzaması Halinde Kira Sözleşmesini Sonlandırılması ve son olarak da (3) Pandeminin Getirdiği Olumsuz Ekonomik Etkilerin Kira İlişkisine Olan Etkilerini başlıklar halinde ele alacağız.

1. İşyeri Kiralamalarında Kira Bedelinin Belirlenmesi

Bilindiği üzere, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ("Kanun") bütün hükümleri 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmemişti. Kanun, Resmi Gazetede yayımlandıktan kısa bir süre sonra başta alışveriş merkezleri gibi büyük yatırımcıların, Kanun'un bazı hükümlerinin yapılan bu büyük yatırımları olumsuz etkileyeceğine dair talepleri üzerine, 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2. maddesiyle kiracısı Türk Ticaret Kanunu kapsamında tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişisi olan işyeri kiraları bakımından bazı hükümleri Kanun'un yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile ertelenmişti.

Geçiş dönemi olarak tabir edilen bu 8 yıllık sürenin sona ermesi ile işyeri kiralamaları bakımından yürürlüğü ertelenen hükümlerin tamamı uygulama alanı bulmuş oldu.

01.07.2020 tarihinden itibaren yürürlüğe girerek uygulama alanı bulan maddelerden bir tanesi de işyeri kiralamalarında yenilenen kira dönemlerindeki kira bedellerinin belirlenmesine ilişkindir.

Ticari amaçlı işyerleri kiralamaları bakımından da uygulama alanı bulan 344. Maddesi, kira bedelinin Türk Lirası üzerinden belirlenen sözleşmelerde, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak yıllık kira artışları, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceği yönündedir. Yine taraflar sözleşmede kira artış oranı belirlemiş olsalar dahi; belirlenen bu oran ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki ("TÜFE") on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Birlenen bu sınırlama, beş yıllık dönemler için geçerlidir. Dolayısıyla tararflar her beş yılda bir mahkemeye başvurarak, yeni kira bedelinin tespitini talep edebilir. Bu şekildeki bir talebe istinaden hakim, yeni dönem kira bedelini tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleyecektir.

İlgili maddede geçen TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hükmün 01.07.2020 tarihi beklenilmeksizin 01.01.2019 tarihinden itibaren kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kira sözleşmelerinin de yenilenmesinde uygulanacağı 7161 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile zaten kabul edilmişti. İlgili maddenin diğer hükümleri de 01.07.2020 tarihi itibariyle ticari kiralamalar bakımından uygulama alanı bulmuş oldu.

2. vUzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Yeniden Tespiti İle Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinin 10 Yıldan Fazla Uzaması Halinde Kira Sözleşmesini Sonlandırma

i. Süren Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Yeniden Tespiti

Taraflar; kira bedelini karşılıklı olarak belirlemiş ve bu kira bedeline de yasal artış oranlarını uygulayarak kira bedelini güncellemiş olsalar da; uzun süren kira sözleşmelerinde kimi zaman bu durum güncellenen kira bedelinin rayiç kira bedellerinin altında kalması sebebiyle kiraya verenler açısından hakkaniyetli sonuçlar doğurmamaktadır.

Kanun koyucu, taşınmazın bulunduğu yerdeki kiraların artması ve böylelikle taşınmazın değer kazanması durumunda kiraya verenin on iki aylık ortalamalara göre belirlenen TÜFE sınırı sebebiyle emsalden daha az kira alması ve böylelikle mağduriyet yaşamasını engellemek amacıyla Kanun'un m.344/3 hükmünü düzenlemiştir. Buna göre "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir" Bu hüküm beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için öngörülmüştür.

Madde metninden de anlaşılacağı TÜFE oranı, kira bedelini belirlemede kesin bir üst sınır olmayıp; yalnızca kira bedelinin tespitinde hakimin dikkate alacağı parametrelerden yalnızca bir tanesidir. Hakim kira bedelinin tespitinde TÜFE 12 aylık ortalama oranına ek olarak kiralanın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak 5 yıldan sonra uygulanacak kira artış oranını belirleyecektir.

ii. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinin 10 Yıldan Fazla Uzaması Halinde Kira Sözleşmesini Sonlandırılması

Kimi zaman açılan bu kira tespit davalarında yeni dönem için tespit edilen kira bedelleri kiraya verenleri tatmin etmemekte; tespit edilen kira bedelleri yine de emsal kira bedellerini altında kalabilmektedir. Böyle bir durum kiraya verenler açısından bir fesih sebebi teşkil etmese de; belirli bir sürenin geçmesinden sonra kiraya verenler kiralanandan kiracıyı herhangi bir sebep göstermeksizin çıkartabilmektedirler.

Bilindiği üzere belirli süreli konut veya çatılı iş yeri sözleşmelerinde kiracı belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminde sözleşmeyi sona erdirme hakkı sadece kiracıya tanınmış bir haktır. Kiraya verenin ise, belirlenen sürenin bitiminde sözleşmeyi sona erdirebilmesi mümkün değildir. Mülkiyet hakkının da sınırlandırılması anlamına gelen bu kuralın istisnası Kanun'un m.347/1 hükmünde düzenlenmiştir. Buna göre "Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden (10 + 1. yılın bitiminden) en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir."

Görüleceği üzere kiraya veren ancak kira sözleşmesi süresinin sona erme tarihinden itibaren hesaplanacak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilmektedir.

3. Pandeminin Getirdiği Olumsuz Ekonomik Etkilerin Kira İlişkisine Olan Etkileri

Sözleşme kurulurken mevcut koşullar, öngörülemez şekilde sonradan değişerek tarafların edimleri açısından dengeyi bozabilir ve taraflar açısından aşırı ifa güçlüğü doğabilir.

Tüm dünyayı tehdit etmeye devam eden ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak nitelendirilen Covid-19 salgınının Türkiye'deki etkisinin de artışıyla beraber bazı sektörlerde kiralanan taşınmazlarda faaliyet yürütülememiş yine bu nedenle birçok işletmenin cirosunda ciddi ölçüde azalma söz konusu olmuştur. Böyle durumlarda, değişen koşullar sonucu bozulan risk paylaşımı dengesi yeniden sağlanması gerekli olabilir.

Nitekim kanun koyucu, Kanunu'nun "Aşırı İfa Güçlüğü" başlıklı 138. Maddesi ile sözleşme kurulurken var olan koşulların öngörülemez bir şekilde sonradan değişmesi ve bu değişimin sonucu olarak sözleşmedeki dengenin bir taraf açısından katlanılamayacak ölçüde bozulması halinde, bahsi geçen taraftan katı bir şekilde sözleşmeye bağlı kalmasının beklenemeyeceğini açıkça ifade etmektedir.

Bu kapsamda borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahip olacaktır. Kira sözleşmesi gibi sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkı yerine fesih hakkını kullanır.

Bu düzenleme kapsamında aşağıda sayılan tüm şartların birlikte yer alması gerekmektedir;

  • Sözleşme kurulduktan sonra borçlu tarafından öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır,
  • Bu olağanüstü durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır,
  • Bu olağanüstü durum, sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut olguları, borçludan ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır,
  • Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Belirtilen bu genel hüküm taşınır ve taşınmaz kiralarının bulunduğu konut ve çatılı işyeri kiraları için de geçerli bir hüküm olup; bu hak esasen yalnızca mahkemeye başvurularak dava yoluyla kullanılabilir. Kiracı, hakimden uyarlama talep edecek, ancak sözleşmenin uyarlanması mümkün değil ise fesih söz konusu olabilecektir. Hakim de somut olayı kendiliğinden araştıracak, uyarlama mümkün ise tarafların çıkar dengesini dikkate almak suretiyle yöntem ve miktarı yine serbestçe belirleyecektir.

Açılan uyarlama davasında esas hakkındaki hükme kadar taraflar açısından davanın uzamasından kaynaklanan sakıncaları gidermek ve geçici hukuki koruma sağlamak, böylelikle davacının açmış olduğu davayı kazanması halinde dava konusu olan şeye kavuşmasını yargılama sırasında güvence altına almak mağduriyetin önüne geçmek amacıyla tedbir kararı (kira bedelinin geçici olarak uyarlanması) verilebileceği kabul edilmektedir.

Zira açılacak uyarlama davasında geçici bir tedbir kararı verilmemesi durumunda; uyarlama davası sonuçlanıncaya kadar pandemiden kaynaklanan ekonomik darlığa bağlı olarak kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle Kanun'un 315. maddesi uyarınca sözleşmenin feshi ile temerrüt nedeniyle tahliyesi gündeme gelebilecektir.

Oysaki uyarlama davasından beklenen, sözleşmenin gerçekleşen olağanüstü duruma rağmen koşulların değiştirilmesi ile ayakta tutulmasıdır. Nitekim Yargıtay da yakın tarihli bir kararında1 bu açıklamalarımıza paralel olarak pandemi nedeniyle, kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin açılan davalarda şartların gerçekleşmesi durumunda ihtiyati tedbir kararı verilebileceğini ve bu kararın 6100 sayılı HMK m.389 vd. hükümlerine uygun olacağının açıkça altı . Bu vesile ile davacı kiracı, talebine binaen mahkemece geçici olarak uyarlanan kira bedelini ödemek suretiyle kira sözleşmesinden doğan ödeme yükümlülüğünü tam ve eksiksiz olarak yerine getirmiş olacaktır.

Footnote

1. Yargıtay 3. HD. E. 2021/3452 K. 2021/6001 T. 4.6.2021

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.