Günümüzde ekonomik koşullar sebebiyle kira hukuku alanında birçok ihtilaf meydana gelmektedir. Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesiyle kiraya veren ve kiracı belirli borçlar altına girmektedir.
Kiracının borcunu gereği gibi ifa etmemesi üzerine, kiraya verenin, kiracının taşınmazı tahliye etmesini talep etme imkanı bulunmaktadır. İşbu makalede işlenecek konu, kiralananın kira bedelini ödememesi sebebiyle taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkindir. Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi, İcra İflas Kanunu'nun 269-276 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinde yetki sözleşmesi olmaması durumunda yetkili icra dairesi genel yetkili olan borçlunun yerleşim yeridir. Ayrıca taşınmazın bulunduğu yer de yetkilidir. Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliye edebilmesi için sebeplerden biri kiracının, kira bedelini ödememesidir. Makalemizde bu hususu ayrıntılı olarak ele alacağız.
I. GİRİŞ
Kiracının asli borcu kira borcunu ifa etme zorunluluğudur. Süresinde kira borcunu ödemeyen kiracının temerrüde düşmesi koşulları Türk Borçlar Kanunu'nun 315.maddesinde "Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar." şeklinde düzenlenmiştir.
TBK'da yer alan ilgili maddede kiracının temerrüde düşmesi için yazılı olarak süre vermesi zorunluluğu bulunmaktadır. Bu durumda ödeme emrinin tebliği ile kiracı yanın temerrüde düşürülmesi mümkündür. Bu sebeple kiracının tahliyesi için başlayacak otuz günlük süre ödeme emrinin kiracıya tebliği ile başlamaktadır. Herhangi bir şekilde yazılı farklı bir ihtarda bulunmaya gerek kalmamaktadır. Kiraya veren İİK'nın genel hükümlerinden yararlanma yolunu seçmişse, kira alacağının tahsili için genel haciz yoluyla bir Örnek no:13 icra takibi başlatılabilir.
Kiralanan taşınmazın tahliyesi talebini de içeren ilamsız takip talebinin hazırlanması kural olarak genel haciz yoluyla yapılan takipteki gibidir. Bu takipte kira alacağının tahsili talebi yanında kiralanan taşınmazın tahliyesi talebini de içeren bir ilamsız takip başlatılabilir. Takip talebinde aşağıdaki kayıtların yer alması gerekmektedir. Kiralayan kural olarak malik olan kişidir; kira sözleşmesi malik dışında bir kişi tarafından yapılmışsa bu kişi de kiralayan sıfatı ile ilamsız tahliye takibi yapabilir.1 Kiralayan taşınmazı başkasına temlik etmişse temlik alan kişi de ilamsız tahliye takibi yapabilir.2
Birden çok kiracı olması olasılığında tahliye bölünemeyen borçlardan olduğundan icra takibinin kiracıların hepsi hakkında yapılması gereklidir.3 Kiracı ölmüşse ilamsız tahliye takibinin kiracının mirasçılarına karşı yapılması gerekir.4 Takip talebinde yer alacak kalemler kira bedeli ya da yan giderlerden oluşmaktadır. İlk kira dönemi için istenebilecek kira bedeli kira sözleşmesinde kararlaştırılmış olan kira bedelidir. Sonraki kira dönemleri için taraflarca kararlaştırılmış bir miktar varsa o miktar istenebilecektir.5
Kiralayan ilamsız tahliye talebinde alacağın yanında tahliye talebini eklemezse örnek no:13 takibi gönderilemez. İşbu sebeple kiracının tahliyesi isteniyorsa mutlaka tahliye talebi de eklenmelidir. Eklenmemesi durumunda bu takip örnek no:7 takibi olarak genel haciz yoluyla ilamsız takip niteliğinde olur. Kira sözleşmesinin kurulması TBK'nın hükümlerine tabidir. Bu sebeple kira sözleşmesinde herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü yapılabileceği için takibin dayanağı olarak kira sözleşmesinin eklenme şartı bulunmamaktadır. 6
Takip talebi hazırlanması sonrası icra dairesi tarafından örnek no:13 ödeme emri borçluya tebliğe çıkarılır. Ödeme emrinde TBK 315. maddesine istinaden kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gün olduğuna dair ihtar yer alır. Yine TBK 362. maddesinde de yan giderlere ilişkin buna paralel bir düzenleme yer almakta en az altmış günlük bir süre verilmesi gerekmektedir.
Ödeme emrine yasal süre içerisinde itiraz edilmemesi durumunda ilamsız tahliye takibi kesinleşmiştir. Borçlu takibin kesinleşmesinden sonra on gün, otuz gün veya altmış günlük ödeme süresi içinde borcunu öderse ilamsız tahliye takibi son bulur, kiralayan bu sebeple artık haciz ve tahliye isteyemez. Borçlu ödeme süresi içerisinde kira borcunu ödemişse ancak icra masraflarını ödememişse artık alacaklı tarafından icra mahkemesinden tahliye istenemez. Ancak ilamsız takip gibi haciz işlemleri uygulayabilir. Takibin kesinleşmesi ve borçlunun ödeme süresi içerisinde kira borcunu ödememesi şartları oluştuğunda kiraya veren tarafından ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı verilmesi talep edilebilir. Bu durumda tahliye davasında kiracının tek iddiası ödemeyi takip kesinleşmeden ödediği olabilir. Bunu ispatlaması halinde tahliye talebi reddedilir.
İİK 269/a maddesine göre, icra mahkemesi yapacağı inceleme sonucunda takip talebinin ve ödeme emrinin kanuna uygun olduğunu, borçlunun süresi içinde itiraz etmediğini ve ihtar süresinde kira borcunu ödemediğini tespit ederse, kiracının tahliyesine karar verir.
II. ÖDEME EMRİNE İTİRAZ
Ödeme emrine, borcun bir kısmına veya tamamına veya alacaklının takibine karşı bir itirazı varsa, yine bu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren yedi gün içinde açıkça ve sebepleri ile birlikte İİK'nin 62.maddesi hükmü gereğince dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine bildirmesi gerektiği ihtarı yazılır. Yine bu süre zarfında İİK 269.maddesinde yer alan"borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır." hükme göre itirazlarını bildirmek zorundadır. Ödeme emrinde bu hususların yer alması zorunlu olduğundan eksik olması halinde borçlu tarafından şikayet yoluna gidilerek ödeme emri iptal edilebilir. Ödeme emrinde gösterilen süreler dolmadan tahliye istenmesi olasılığında tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekir.7
Ödeme emrine itiraz icra dairesine yapılır. İcra dairesine itirazın İİK 62. madde hükümlerine göre yapılması zorunludur. Borçlunun bu durumda itirazı kira akdine, imzaya itiraz edebilir. İtirazında bu hususlara yer vermediği takdirde akdi kabul etmiş sayılır. Borçlu kira sözleşmesini kabul etmekle birlikte kiranın ödendiği, muaccel olmadığı, takas gibi itirazlarda bulunabilir.
- İtirazın Kaldırılması ve Tahliye
Kiraya veren tarafından icra mahkemesinden, borçlunun itirazının kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini isteyebilir. Dava itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde ikame edilmiş olmalıdır. Bu süre zarfında ikame edilmezse, hak düşürücü süre olduğundan tekrar talepte bulunamaz. Yetkili icra mahkemesi takibin yapıldığı yer mahkemesidir. İcra Mahkemesi itirazın kaldırılması ve tahliye talebini duruşmalı olarak inceler. Duruşma yapılmaksızın evrak üzerinden karar verilmiş olması bir bozma nedenidir.8
İcra Mahkemesi tarafından öncelikli olarak ödeme emrinin ilgili hükümlere uygun olup olmadığı incelenir. Davanın ikame edilmesi için 6 ay hak düşürücü süre olduğundan bu süreyi de resen incelemekle mükelleftir. Borçlu tarafından ödeme emrine itiraz edilirken, kira akdine itiraz edilmediği (noterlikçe resen tanzim veya imzası tasdik edilmiş akit olmaması durumunda) her durumda itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılması gerekmektedir.
- Kiralayan sözlü kira akdine dayanmışsa ve kira akdi borçlu tarafından reddedilmişse alacaklı noterlikçe resen tanzim veya imzası tasdik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa itirazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini isteyebilir. (İİK m. 269b/I)
- Yine, alacaklı adi yazılı kira akdine dayanmışsa ve borçlu tarafından kira sözleşmesindeki imzaya itiraz edilmesi halinde, alacaklı noterlikçe resen tanzim veya imzası tasdik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa itirazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini isteyebilir.
- Alacaklı noterlikçe re'sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş bir kira akdine dayanarak ilamsız tahliye takibi başlatmışsa, borçlu itirazında imzayı reddetse bile, alacaklı, icra mahkemesinden
itirazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini isteyebilir.
- Tahliye Davası (Sulh Hukuk Mahkemesi)
Yukarıda itirazın kaldırılması ve tahliye davası için belirttiğimiz hususlardan da görüleceği üzere, kiraya veren tarafından Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılması için kiraya veren tarafından kira sözleşmesindeki imzaya itiraz etmiş olması gerekmektedir. Ancak salt itiraz buna sebep olmamakla birlikte ayrıca kiraya verenin elinde noterlikçe noterlikçe re'sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş bir kira akdi bulunuyorsa itirazın kaldırılması ve tahliye davası açabilmektedir.
Kural olarak kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilmesi için kiracıya ihtarda bulunmuş olması gerekir. Tahliye takibi ile kiracıya gönderilen ihtarlı ödeme emri TBK m.315 ve m. 362'deki ihtar yerine geçmektedir.
Kiracının yapmış olduğu itiraz üzerine kiraya veren genel mahkemede tahliye davası açmak zorunda kalır ve bu davayı da kazanırsa, kiracı takibe haksız yere itiraz ettiği için İİK m. 269/b-5 gereğince para cezasına mahkum edilir.
III. SONUÇ
Yargılamaların uzunluğu göz önüne alındığında, ihtilafın sonuçlanması için dava yoluna gidilmesi uzun bir zaman almaktadır. Kiraya verenin, taşınmazını daha kısa sürede tahliye edebilmesi için ilamsız icra yoluna gitmesi daha pratik bir yoldur. Hem usul ekonomisi bakımından hem de hakimlerin iş yükünün azalması açısından kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliye edilmesi en kolay yol gözükmektedir. Her ne kadar kiracı tarafından takibe itiraz edilmesi durumunda süreç yine dava aşamasına gidecekse de, öncelikle ilamsız icra yoluna gidilmesi ihtilafın daha hızlı bir şekilde çözülmesi açısından çok daha faydalı olacağı kanaatindeyiz.
Footnotes
1 KURU,Baki, İcra iflas Hukuku El Kitabı, 2. Baskı, Türkmen Kitabevi, İstanbul, Ocak 2006, s. 693
2 UYAR, Talih, İcra ve İflas Kanunu Şerhi, Cilt II:İİK. 265-277, 3. Basım, Haziran 2010, s. 17520
3 Uyar, s. 17526.
4 Kuru, s. 694.
5. Kırmızı, Mustafa, Kira Hukuku, 2. Baskı, Bilge Yayınevi, Ankara 2020, s. 861.
6. "... Talepname ile birlikte icra müdürlüğüne sunulan sözleşme örneğinin ayrıca ödeme emri ekinde borçluya tebliğ edileceği yönünde bir hüküm bulunmamaktadır..." (Yargıtay 12. H.D. 01.03.2005, 2005/690-3978)
7. "..İİK 269/1 maddesi göndermesi ile BK'nın 260.maddesi gereğince 30 günlük ödeme süresinin dolması beklenmeden alacaklı tarafından icra mahkemesinden tahliye isteminde bulunulamaz..." (Yargıtay 6. H.D. 10.05.2012, 2012/3986-7050)
8. Kırmızı, Mustafa s.895.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
