05.04.2023 tarihinde yayımlanan 7445 Sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na birtakım önemli değişiklikler yapılarak zorunlu ve ihtiyari arabuluculuk ile çözümlenebilecek uyuşmazlıkların kapsamı genişletilmiştir.
Bu yeniliklerden değişikliklerden ilki 6325 sayılı Kanunu'na eklenen m. 17/B uyarınca taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar ihtiyari arabuluculuğa elverişli hale gelmiştir.
Söz konusu maddeye göre, tarafların yazılı olarak kararlaştırması ve arabulucunun bu kararı tutanak altına alması halinde arabulucunun talebiyle, arabuluculuk süreciyle sınırlı olmak ve konulduğu tarihten itibaren üç ayı geçmemek üzere tasarruf yetkisinin kısıtlandığına dair tapu siciline şerh verilebilecektir. Bu şerh, tarafların anlaşamaması veya tarafların şerhin kaldırılması konusunda anlaşması halinde arabulucunun talebiyle, üç aylık sürenin sonunda ise kendiliğinden ortadan kalkacaktır. Tasarruf yetkisinin kısıtlanmasına dair şerhin arabuluculuk sürecinde uygulanabilir olması özellikle tapu iptal-tescil ile üst hakkı tesisi gibi sınırlı ayni haklara ilişkin uyuşmazlıklarda tarafların ihtiyari arabuluculuk sürecine teşvik edebilecek bir düzenlemedir.
Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazın devri veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasıyla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenecektir.
Uygulama bakımından son derece önem arz eden diğer önemli değişiklik ise kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların dava şartı niteliğinde zorunlu arabuluculuk sürecine dahil edilmesidir. 6325 sayılı Kanunu'na eklenen m. 18/B uyarınca şu uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk sürecine dahil edilmiştir: (i) kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar – kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere; (ii) taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar; (iii) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve (iv) komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
Kira uyuşmazlıklarına dair arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenecektir. Arabuluculuk süreci süresi de 6325 sayılı Kanun'un 18/A-9 uyarınca genel uygulama olduğu üzere arabulucunun görevlendirildiği tarihten itibaren üç haftadır. Bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta süreyle uzatılabilir.
Bahsi geçen değişiklikler 01.09.2023 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiş olup, iki ayı geçen uygulama sürecinde ortaklığın giderilmesi davalarında ortak sayısının fazlalığı sebebiyle arabuluculuk sürecinin sağlıklı bir şekilde yürütülmesi ile kira bedeli tespiti davalarında 6098 sayılı Borçlar Kanunu'na eklenen Geçici Madde 2 uyarınca %25'lik azami kira artış oranının arabuluculuk sürecinde dikkate alınıp alınamayacağı ilk etapta karşılaşılan sorunlar olmuştur.
Görüldüğü üzere kira ilişkilerine dayalı uyuşmazlıklar son derece geniş bir düzenlemeyle zorunlu arabuluculuk başvurusu kapsamına alınmıştır. Kira hukuku alanındaki; kira bedelinin tespiti ve uyarlaması davaları, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye davaları ile bunlarla ilgili alacak ve maddimanevi tazminat talepli davalar Türk hukuk sistemi içinde önemli bir yere sahip bulunmakta ve özellikle son yıllarda yaşanan ekonomik gelişmelere paralel olarak söz konusu uyuşmazlık sayılarında ciddi artışlar görülmüştür. Yukarıda değinilen değişiklikler, kira uyuşmazlıklarının daha hızlı ve etkili bir şekilde çözülmesini amaçlamaktadır.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.