Hvad Gør Udlejer, Når Udlejer Vil Sælge En Tilbudspligtig Ejendom?

Udlejer vil sælge en tilbudspligtig ejendom: Reglerne om tilbudspligt i lejelovens kapitel 24 kan være yderst vanskelige at håndtere for en udlejer, der ønsker at sælge sin udlejningsejendom. Vigtigheden af at overholde reglerne er dog ikke til at tage fejl af, da det er helt centralt for ejendomshandlens forløb, at udlejer iagttager tilbudspligtreglerne korrekt og med den rette omhu.

Som det vil fremgå af det følgende, pålægger tilbudspligtreglerne ejerne af visse større udlejningsejendomme at tilbyde lejerne at erhverve ejendommen på andelsbasis, før ejendommen overdrages til anden side.

I oktoberudgaven 2023 af "Magasinet Danske Udlejere" skrev min kollega advokat Martin Nielsen Hansen en artikel om, hvad udlejer gør, hvis lejerne længe efter udlejers køb af en tilbudspligtig ejendom gør gældende, at ejendommen skulle have været tilbudt lejerne på andelsbasis.

Er du ejer af en ejendom og bliver mødt af et sådant krav fra lejerne i ejendommen, henviser jeg til denne artikel.

Emnet for nærværende artikel er i stedet den situation, hvor udlejer ønsker at sælge en tilbudspligtig ejendom. Artiklen behandler de overordnede regler om tilbudspligt, og der angives i den forbindelse nogle vigtige opmærksomhedspunkter for udlejer.

Reglerne om tilbudspligt er i øjeblikket et højaktuelt emne, da der i starten af november 2023 blev fremsat et nyt lovforslag. Lovforslaget indeholder en skærpelse af tilbudspligtreglerne, jf. nedenfor, og forventes at træde i kraft den 1. januar 2024.

Hvilke ejendomme er omfattet af reglerne om tilbudspligt i lejelovens kapitel 24?

I henhold til lejelovens § 196, stk. 2 omfatter reglerne om tilbudspligt ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som mindst indeholder 6 beboelseslejligheder. Reglerne finder tillige anvendelse på andre ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.

Er der tale om blandede ejendomme, hvilket vil sige ejendomme, der både anvendes til beboelse og erhverv, skal der altså mindst være 13 beboelseslejligheder, for at reglerne finder anvendelse.
Reglerne om tilbudspligt finder ikke anvendelse på ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder.
I praksis kan der opstå flere tvivlsspørgsmål om, hvornår en lejlighed karakteriseres som en "beboelseslejlighed".

Hvornår der er tale om en beboelseslejlighed, er ikke defineret i lejeloven, men ved en beboelseslejlighed forstås som udgangspunkt lokaliteter til beboelse med selvstændigt køkken, normalt med indlagt vand og afløb.

Det betyder, at de såkaldte klubværelser (værelser uden selvstændigt køkken med afløb) efter lovens ordlyd ikke medregnes i antallet af beboelseslejligheder. Dette uagtet, at de har karakter af beboelseslejemål.

Det forhold, at der er klubværelser i ejendommen, betyder dog ikke, at ejendommen derved bliver en blandet ejendom, hvorefter tilbudspligten kun aktualiseres, hvis ejendommen indeholder mindst 13 beboelseslejligheder.

Består en ejendom f.eks. af 6 beboelseslejligheder og 3 klubværelser, vil ejendommen være omfattet af tilbudspligtreglerne som en "ren" beboelsesejendom.

Det er antallet af beboelseslejligheder og ikke antallet af lejere, der er afgørende for beregningen af antal beboelseslejligheder. Det vil sige, at pligten til at tilbyde lejerne ejendommen, ikke påvirkes af, om en eller flere af ejendommens beboelseslejligheder for eksempel er opsagte eller ubeboede.

Det er i øvrigt værd at bemærke, at udlejer ikke kan "komme udenom" reglerne om tilbudspligt ved at udstykke sin ejendom. Det følger nemlig af lejelovens § 196, stk. 5, at tilbudspligten opretholdes, selvom om ejeren af ejendommen (udlejer) foretager udstykning, matrikulering eller arealoverførsel. Udlejer kan således ikke ved en frastykning nedbringe antallet af beboelseslejligheder i ejendommen for derved at undgå at være omfattet af tilbudspligtreglerne ved en efterfølgende overdragelse.

Hvilke overdragelser aktualiserer tilbudspligten?

Ifølge lejelovens § 198, stk. 1 aktualiseres tilbudspligten, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion, spaltning eller mageskifte. Tilbudspligten aktualiseres desuden ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når erhververen herved opnår majoriteten af stemmerne i selskabet.

Tilbudspligten aktualiseres dog ikke i følgende tilfælde:

1. Når erhververen er staten eller en kommune,
2. når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med ejeren i op-eller nedadstigende linje eller i dennes sidelinje så nær som søskende eller disses børn,
3. når erhververen er en hidtidig medejer,
4. når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person,
5. når ejendommen inden for de seneste 5 år har været ejet af en andelsboligforening, et boligaktieselskab eller et boliganpartsselskab.

Særligt relevant for overdragelser af aktier og anparter er Social, Bolig- og Ældreministeriets nye lovforslag, der blev fremsat i Folketinget i starten af november 2023. Den foreslåede lovændring består i, at tilbudspligten fremover tillige aktualiseres ved en overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, så snart der overdrages en majoritet af stemmerne i det selskab, som ejer ejendommen. Ifølge de nugældende regler aktualiseres tilbudspligten alene ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, når erhververen opnår majoriteten af stemmerne i selskabet.
Ifølge de nugældende regler vil en overdragelse af f.eks. 1/3 af stemmerne i et selskab til tre forskellige erhververe ikke aktualisere tilbudspligten, da ingen er erhververne opnår stemmemajoritet. Bliver det nye lovforslag vedtaget, vil en sådan overdragelse derimod fremover være omfattet af reglerne om tilbudspligt, da samtlige stemmerettigheder overdrages (dvs. der overdrages en majoritet af stemmerne i selskabet).

Det fremgår af lovforslaget, at loven skal træde i kraft den 1. januar 2024.

Spørgsmålet er, om bestemmelsen vedrørende overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber også omfatter andre typer af selskaber end aktie- og anpartsselskaber.
Højesteret har dog fastslået, at bestemmelsens anvendelsesområde ikke kan strækkes ud over, hvad der efter bestemmelsens ordlyd og motiver med sikkerhed kan lægges til grund. Dette peger kraftigt i retning af, at overdragelse af andele i andre selskaber som f.eks. interessentskaber eller kommanditselskaber ikke er omfattet af reglerne om tilbudspligt.

For overdragelser af aktier og anparter, hvor tilbudspligten er gældende, gælder tillige, at der skal optages syn og skøn efter reglerne i retsplejeloven. Dette skal sikre, at købesummen og de øvrige tilbudte vilkår faktisk svarer til ejendommens værdi i handel og vandel.

Hvordan opfylder udlejer lejelovens krav om tilbudspligt?

Tilbudspligten aktualiseres, så snart udlejer har indgået en endelig aftale om overdragelse af ejendommen med en tredjemand.

Udlejer skal herefter tilbyde samtlige lejere af beboelseslejligheder, at en af beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen på samme vilkår, som udlejer kan opnå hos tredjemand, jf. lejelovens § 199, stk. 1. Dette gælder både købesummens størrelse, evt. aftalte ansvarsbegrænsninger, kontantudbetaling mv.

Udlejers tilbud til lejerne skal ledsages af dokumentation for, at udlejer ved salget kan opnå de tilbudte vilkår hos tredjemand. Udlejer skal tillige give sædvanlige oplysninger om ejendommen til lejerne. Dette opfyldes oftest ved, at udlejer vedlægger en kopi af den indgåede købsaftale, ligesom udlejer som minimum skal vedlægge de dokumenter og oplysninger om ejendommen, som tredjemand (køberen) har modtaget.

Der er ikke i loven angivet en udtømmende liste af de oplysninger, som må anses for 'sædvanlige'. Dette skyldes, at en sådan liste kan ændre sig over tid. Ifølge forarbejderne til loven kan det dog lægges til grund, at bestemmelsen omfatter alle oplysninger, der sædvanligvis gives fra sælger til køber i en handel om en udlejningsejendom. Oplysninger vedrørende ejendommens budget, forsikringer, lejemål mv. vil derfor være omfattet.

Lejerne har en acceptfrist på mindst 10 uger, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.Det er afgørende, at udlejer udleverer alle sædvanlige oplysninger til lejerne, da fristen først begynder at løbe fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget disse oplysninger.

Hvilke lejere skal modtage tilbuddet om erhvervelse af ejendommen?

Det fremgår af ordlyden af lejelovens § 199, stk. 1, at det alene er lejerne af beboelseslejligheder, der skal modtage tilbuddet.

En fremlejetager skal således ikke modtage tilbuddet, da fremlejetageren ikke er i et lejeforhold med udlejeren. Fremlejetageren afleder sin brugsret fra lejeren/fremlejegiveren. Det er derfor lejeren/fremlejegiveren, der skal modtage tilbuddet om at overtage ejendommen.

Hvad med opsagte og ophævede lejemål?

Er et lejemål i ejendommen opsagt, skal lejer have ejendommen tilbudt, hvis lejemålet først ophører efter det tidspunkt, hvor udlejer har indgået endelig købsaftale med tredjemand.

Har udlejer derimod – berettiget – ophævet et beboelseslejemål inden udlejers endelige aftaleindgåelse, har den pågældende lejer ikke ret til at modtage tilbuddet. Tilbudspligten udspringer af lejeforholdet, og lejerens rettigheder ifølge kontrakten ophører, så snart ophævelsen kommer frem.

Hvis et lejemål på tilbudstidspunktet står tomt, men efterfølgende genudlejes, har en kommende lejer (hvor lejeperioden endnu ikke er begyndt), næppe krav på at få tilbudt ejendommen.

Hvad har det af betydning, hvis udlejer undlader at iagttage reglerne om tilbudspligt?

Har udlejeren ikke opfyldt sin pligt til at tilbyde ejendommen til lejerne, har udlejeren misligholdt sine forpligtelser.

Lejernes rettigheder i henhold til lejeloven (herunder reglerne om tilbudspligt) er gyldige mod enhver uden tinglysning.

Har udlejer ikke tilbudt lejerne en tilbudspligtig ejendom, kan en af lejerne dannet andelsboligforening derfor som udgangspunkt kræve erstatning for de merudgifter, som andelsboligforeningen måtte blive påført i anledning af forsinkelsen med at få overdraget ejendommen.

Afsluttende bemærkninger

Tilbudspligtreglerne indeholder en lang række faldgruber for udlejer, og tilsidesættelse af reglerne kan have store konsekvenser. Når udlejer overdrager en tilbudspligtig ejendom, er det derfor centralt at være bekendt med reglerne. En udlejer bør derfor altid søge juridisk bistand, når udlejer ønsker at overdrage tilbudspligtige ejendomme.

CLEMENS er specialister i Reglerne om tilbudspligt og rådgivning om samme.
Har du spørgsmål vedrørende nærværende artikel eller lejeretten i øvrigt, er du velkommen til at kontakte CLEMENS.

(Artiklen har vi skrevet til magasinet Danske Udlejere, december 2023)

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.