Αφού υπάρξει συμφωνία για την αγορά ενός ακινήτου και υπογραφεί Σύμβαση Πώλησης, τότε, πρέπει να γίνετε κατάθεση της Σύμβασης Πώλησης στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας το συντομότερο δυνατό και όχι αργότερα από έξι (6) μήνες από την ημερομηνία υπογραφής της. Με την κατάθεση της Σύμβασης Πώλησης, ενεργοποιούνται οι διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, αρ. 81(I)/2011, στις οποίες συμπεριλαμβάνετε μεταξύ άλλων, η προστασία του αγοραστή στην περίπτωση που ο πωλητής δεν ανταποκρίνεται στις συμβατικές του υποχρεώσεις.
Προϋποθέσεις για κατάθεση του πωλητήριου εγγράφου στο κτηματολόγιο
Σύμφωνα με το Άρθρο 3 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011, η κατάθεση σύμβασης από οποιοδήποτε συμβαλλόμενο μέρος γίνεται αποδεκτή, μόνο αν:
Α) υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία,
Β) η σύμβαση είναι γραπτή, να περιλαμβάνει επαρκή στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων μερών, να περιγράφει επαρκώς την ακίνητη ιδιοκτησία που είναι το αντικείμενο της σύμβασης, να αναφέρει το αντάλλαγμα και να είναι υπογεγραμμένη από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη
Γ) η σύμβαση κατατεθεί εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της, στο επαρχιακό κτηματολογικό γραφείο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας της επαρχίας που βρίσκεται η ακίνητη ιδιοκτησία.
Επιπλέον, πρέπει να σημειωθεί ότι όπως προνοεί το άρθρο 3(2) του Νόμου Ν.81/2011, η προσθήκη οποιασδήποτε ρήτρας που απαγορεύει την κατάθεση της Σύμβασης στο Κτηματολόγιο απαγορεύετε και θεωρείται άκυρη εξ υπαρχής. Σε τέτοια περίπτωση, το Κτηματολόγιο αγνοεί την εν λόγω ρήτρα και εφόσον ικανοποιούνται οι πιο πάνω προϋποθέσεις προχωρά στην κατάθεση της Σύμβασης καθιστώντας την εμπράγματο βάρος επί της ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της Σύμβασης .
Σημαντικότητα Κατάθεσης της Σύμβασης – Πλεονεκτήματα /Δικαιώματα
Με την κατάθεση του Πωλητήριου Εγγράφου εκχωρούνται, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα δικαιωματα:
- Με την κατάθεση του Πωλητήριου Εγγράφου από συμβαλλόμενο μέρος, δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή μεταγενέστερη κατάθεση Πωλητήριου Εγγράφου στο Κτηματολόγιο, για το ίδιο ακίνητο από άλλο πρόσωπο (καθίσταται εμπράγματο βάρος).
- Στην περιπτώση όπου ο πωλητής αρνείται και/ή παραλείπει να υλοποιήσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις, ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να αποταθεί στο Δικαστήριο για την έκδοση σχετικού Δικαστικού Διατάγματος, με σκοπό την εγγραφή της ακίνητης ιδιοκτησίας στο όνομά του, ή την αποζημίωσή του (δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης του Πωλητήριου Εγγράφου).
- Παρέχεται το δικαίωμα εκχώρησης των δικαιώματων και υποχρεώσεων τα οποία καθορίζονται στο Πωλητήριο Έγγραφο, σε τρίτο πρόσωπο (εκδοχέα), χωρίς να είναι απαραίτητη η έγγραφη συγκατάθεση του πωλητή. Δηλαδή, μπορείτε να δωρίσετε ή να πωλήσετε τα δικαιώματα/υποχρεώσεις σας ως αγοραστής σε ένα άλλο πρόσωπο.
- Εάν έχει εξασφαλιστεί χρηματοδότηση για την αγορά του ακινήτου, έχετε το δικαίωμα να εκχωρήσετε στον δανειστή σας τα δικαιώματα που προκύπτουν από το Πωλητήριο Έγγραφο. Δηλαδή, διευκολύνετε τη δανειοδότησή σας με την επιβάρυνση του Πωλητήριου Εγγράφου προς όφελος του δανειστή σας.
- Σε περίπτωση που αγοράζετε μονάδα σε οικιστική ανάπτυξη, αποκτάτε το δικαίωμα να γνωρίζετε τον συντελεστή (ποσοστό) της αξίας της μονάδας σας, σε σχέση με τη συνολική αξία όλης της ανάπτυξης.
- Η κατάθεση του Πωλητήριου Εγγράφου δημιουργεί επιβάρυνση (εμπράγματο βάρος) έναντι της ακίνητης ιδιοκτησίας, το οποίο ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας σε σχέση με άλλα εμπράγματα βάρη, σύμφωνα με την ημερομηνία κατάθεσής του.
- Εάν το Πωλητήριο Έγγραφο δεν κατατεθεί εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία υπογραφής του, τότε κατά τη μεταβίβαση της ακίνητης ιδιοκτησίας στο όνομά σας, θα κληθείτε να καταβάλετε τα τέλη μεταβίβασης αυξημένα κατά δέκα τοις εκατόν (10%).
Εκπρόθεσμη Κατάθεση της Σύμβασης στο Κτηματολόγιο
Εντούτοις, είναι πολλές οι περιπτώσεις όπου τα συμβαλλόμενα μέρη αρνούνται και/ή παραλείπουν να προβούν στην κατάθεση του Πωλητήριου Εγγράφου εντος την προνοούμενης προθεσμίας των έξι (6) μηνών με αποτέλεσμα να προσφέυγουν στο Δικαστήριο αξιώνοντας την έκδοση διατάγματος το οποίο θα επιτρέπει την εκπρόθεσμη κατάθεση του Πωλητηριου Εγγράφου στο Κτηματολόγιο. Αρκετές είναι οι περιπτώσεις όπου τα συμβαλλόμενα μέρη παραλείπουν να προβούν στην κατάθεση του Πωλητήριου Εγγράφου λόγω της μεταξύς τους συγγένειας και/ή της εμπιστοσύνης που τους διακατέχει αλλά και λόγω λάθους ή αμέλειας κτλ.
Βάσει του άρθρου 12 του Ν.81/2011 οιοσδήποτε αμέλησε ή παρέλειψε να καταχωρήσει τη σύμβαση πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο εντός της υπό του Νόμου καθορισμένης προθεσμίας και επιθυμεί να πράξει τούτο εκπρόθεσμα θα πρέπει:
- Να καταχωρήσει σχετική αίτηση στο Δικαστήριο της Επαρχίας όπου βρίσκεται το ακίνητο.
- Η σύμβαση της οποίας ζητείται η κατάθεση, θα πρέπει να παραμένει σε ισχύ, οποτεδήποτε και αν αυτή συνομολογήθηκε, έστω και αν έχει παρέλθει η χρονική περίοδος που προβλέπεται για το σκοπό αυτό, από το Ν.81/2011.
- Η σύμβαση αυτή να πληροί τις προϋποθέσεις που προβλέπονται στο άρθρο 3 του Ν. 81/2011, όπως αναφέρετε πιο πάνω.
- Το Δικαστήριο να κρίνει ότι είναι δίκαιο και εύλογο να επιτραπεί η κατάθεση της σύμβασης, για την προστασία του αγοραστή.
Στην Αίτηση της Bank of Cyprus Public Company Ltd1 λέχθηκε ότι,“η έκδοση του διατάγματος θα πρέπει να θεωρείται εύλογη και δίκαιη για προστασία του αγοραστή. Επιπλέον, το Δικαστήριο πρέπει να εξετάσει κατά πόσο μεσολάβησε υπέρμετρα μεγάλο χρονικό διάστημα από την υπογράφη του Πωλητήριου Εγγράφου.”
Όπως γίνεται κατανοητό από τα πιο πάνω, αφού ο αιτητής αποδείξει ότι η σύμβαση παραμένει σε ισχύ και ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 3 του Ν.81/2011, θα πρέπει να πείσει το Δικαστήριο ότι θα είναι εύλογο και δίκαιο για την προστασία του να επιτραπεί η κατάθεση της σύμβασης.
Footnote
1 Πολιτική Αίτηση Αρ. 25/2019, 26/2/2019
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.