Με βάση τον περί Συμβάσεων Νόμο Κεφ. 149 (ο «Νόμος»), ελάχιστες είναι οι περιπτώσεις στις οποίες απαιτούνται συγκεκριμένες τυπικές προϋποθέσεις (formalities) ώστε μια σύμβαση να θεωρείται έγκυρη και/ή εκτελεστή.
Μια εκ των περιπτώσεων, και αυτή που θα μας απασχολήσει στον παρόν άρθρο, αφορά τις συμβάσεις μίσθωσης/ενοικίασης ακίνητης ιδιοκτησίας για περίοδο που υπερβαίνει το ένα έτος.
Πιο κάτω θα δούμε τις προϋποθέσεις που καθορίζει ο Νόμος αναφορικά με τη συνομολόγηση τέτοιων συμβάσεων, θα εξετάσουμε που παρουσιάζονται τα περισσότερα προβλήματα και τι συμβαίνει στις περιπτώσεις ακυρότητας μιας σύμβασης ενοικίασης.
Αξίζει να αναφερθεί ότι παρόλο που οι εν λόγω τυπικές προϋποθέσεις υπάρχουν από καταβολής του Νόμου, εντούτοις, παρατηρείται μέχρι και σήμερα, είτε λόγω άγνοιας του Νόμου είτε λόγω αβλεψίας των μερών, πολλές φορές να μη γίνεται συμμόρφωση με αυτές με αποτέλεσμα να δημιουργούνται αρκετά προβλήματα τόσο στους ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενης ακίνητης ιδιοκτησίας όσο και στους ενοικιαστές αυτών.
Το Άρθρο 77 του Νόμου
Σύμφωνα λοιπόν με το άρθρο 77 του Νόμου, Σύμβαση που αφορά τη μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας για περίοδο που υπερβαίνει το ένα έτος δεν είναι έγκυρη και εκτελεστή εκτός αν:

  1. είναι γραπτή και
  2. υπογράφεται στο τέλος αυτής, από το κάθε πρόσωπο που βαρύνεται από τη σύμβαση στην παρουσία δύο τουλάχιστο μαρτύρων ικανών προς το συμβάλλεσθαι, οι οποίοι και προσυπογράφουν τη σύμβαση ως μάρτυρες.

Όπως γίνεται αντιληπτό από τα πιο πάνω, πρόκειται για πολύ απλές και ξεκάθαρες προϋποθέσεις και είναι πραγματικά αδιανόητο το γεγονός ότι μέχρι και σήμερα, ακόμη και στις περιπτώσεις όπου συμβάσεις ενοικίασης καταρτίζονται από άτομα που ασχολούνται με τον κλάδο της ακίνητης ιδιοκτησίας, να μην εφαρμόζουν τις πιο πάνω τυπικές προϋποθέσεις θέτοντας σε άμεσο κίνδυνο τις συμβατικές σχέσεις μεταξύ των μερών που τις καταρτίζουν.

Από τις πιο πάνω προϋποθέσεις, προκύπτει ξεκάθαρα ότι μια σύμβαση ενοικίασης που καταρτίζεται για περισσότερο από ένα χρόνο, θα πρέπει να είναι γραπτή και να υπογράφεται από τα μέρη που βαρύνονται από αυτήν, δηλαδή από τον ιδιοκτήτη της ακίνητης ιδιοκτησίας και τον προτιθέμενο ενοικιαστή.

Εκεί όμως που παρουσιάζονται τα περισσότερα προβλήματα είναι σε συμβάσεις ενοικίασης όπου δεν πληρείται η σχετική πρόνοια του Νόμου που ορίζει ότι οι υπογραφές των συμβαλλομένων μερών θα πρέπει να τίθενται στην παρουσία δύο τουλάχιστο ικανών προς το συμβάλλεσθε μαρτύρων οι οποίοι να προσυπογράφουν τη σύμβαση.

Αυτό σημαίνει πολύ απλά ότι οι δύο μάρτυρες θα πρέπει να είναι παρόν τη στιγμή της υπογραφής της σύμβασης ενοικίασης από τα συμβαλλόμενα μέρη και έχουν επίσης την υποχρέωση να θέσουν επί της εν λόγω σύμβασης τη δική τους υπογραφή.

Με άλλα λόγια, στην περίπτωση όπου τα συμβαλλόμενα μέρη υπογράψουν τη σύμβαση ενοικίασης ξεχωριστά ή χωρίς την παρουσία δύο τουλάχιστο ικανών προς το συμβάλλεσθε μαρτύρων ή αν η υπογραφή του μάρτυρα, που δεν ήταν παρόν κατά την υπογραφή από τους συμβαλλόμενους, τεθεί σε μεταγενέστερο στάδιο επί της σύμβασης ενοικίασης τότε η εν λόγω σύμβαση θα είναι άκυρη (βλ. μεταξύ άλλων Ιωάννη Ιωάννου κ.α. ν. Cockatoos Bowling and Entertainment Center Ltd κ.α., Αρ. Αγωγής 2835/08, 21/10/2013).

Παρόλο που η εν λόγω πρόνοια του Νόμου ακούγεται υπερβολική, ίσως και απαρχαιωμένη αν λάβουμε υπόψιν ότι με την τεχνολογική εξέλιξη που υπάρχει σήμερα υπογραφές διαφόρων εγγράφων μπορούν να τεθούν ηλεκτρονικά από κάθε γωνιά του πλανήτη, είναι σημαντικό να επαναλάβουμε ότι, αυτή τη δεδομένη στιγμή, η πιο πάνω προϋπόθεση του Νόμου, που ομολογουμένως αρκετές φορές παραβλέπεται, είναι εξίσου σημαντική με τις άλλες τυπικές προϋποθέσεις του Νόμου και αν δεν πληρείται, η σύμβαση καθίσταται άκυρη εξ υπαρχής με τις συνέπειες που θα δούμε κατωτέρω.

Συνέπειες Ακυρότητας μιας Σύμβασης Ενοικίασης

Όταν μια σύμβαση ενοικίασης είναι άκυρη, επειδή δεν πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 77 του Νόμου, αλλά ο ενοικιαστής λαμβάνει κατοχή του ακινήτου και πληρώνει το συμφωνηθέν με βάση το άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο ενοίκιο, οι σχέσεις των μερών δεν λύνονται αυτόματα. Σε τέτοιες περιπτώσεις η ενοικίαση καθίσταται ενοικίαση από έτος σε έτος ή από μήνα σε μήνα, ή για άλλη χρονική περίοδο, ανάλογα με το αν με βάση το συμβόλαιο το ενοίκιο είναι πληρωτέο ετήσια ή κατά μήνα ή σε άλλα τακτικά χρονικά διαστήματα. Με άλλα λόγια, δημιουργείται μεταξύ των μερών σχέση περιοδικής ενοικίασης, ετήσια ή κατά μήνα ή άλλως, με τους όρους πληρωμής που περιείχε η γραπτή σύμβαση ενοικίασης που κρίθηκε άκυρη (βλ. μεταξύ άλλων, Petrolina Ltd v. Vassiliades (1975) 1 C.L.R. 289 και L & A Tryfon Co Ltd v. Black & Decker Co Ltd (1983) 1 C.L.R. 975).

Αξίζει να αναφερθεί ότι στην περίπτωση όπου μια σύμβαση ενοικίασης καταστεί, λόγω ακυρότητας, σε σύμβαση από μήνα σε μήνα ή από έτος εις έτος ή άλλως, η εν λόγω σύμβαση δεν εκπνέει αυτοδικαίως στο τέλος κάθε μήνα ή έτους (ανάλογα) αλλά συνεχίζει να ισχύει μέχρι τον ορθό και νόμιμο τερματισμό της. Εάν λοιπόν δεν δοθεί ειδοποίηση τερματισμού, η συμβατική σχέση ενοικίασης μεταξύ των μερών θα συνεχίζει να ισχύει μέχρι να λήξει η περίοδος ενοικίασης και ο ιδιοκτήτης θα δικαιούται να λαμβάνει ενοίκιο από τον ενοικιαστή, κάτοχο του ακινήτου του και ο τελευταίος υποχρεούται να καταβάλλει τέτοιο ενοίκιο καθ' όσο χρόνο κατέχει το ακίνητο.

Τέλος θα πρέπει να αναφερθεί ότι, στις περιπτώσεις άκυρων συμβάσεων ενοικίασης, όταν για παράδειγμα η ενοικίαση καθίσταται ενοικίαση από μήνα σε μήνα, το μέρος που θέλει να τερματίσει τη συμφωνία θα πρέπει να δώσει ειδοποίηση τερματισμού τουλάχιστον ένα μήνα προηγουμένως και η περίοδος προειδοποίησης θα πρέπει να λήγει στο τέλος του κάθε μήνα ενοικίασης (βλ. Mιχαήλ Xριστάκης ν. Σταύρου Tζούλιου Γιαννή κ.ά. (1998) 1 ΑΑΔ 2052 και Sergiou Estates Ltd ν. Μπεντέζη (1995) 1 ΑΑΔ 889). Σύμφωνα με τη Νομολογία των Δικαστηρίων μας, δεν απαιτείται η ειδοποίηση τερματισμού να έχει συγκεκριμένη μορφή, αλλά απλώς να είναι σαφής και να καθορίζει τον τερματισμό της υφιστάμενης ενοικίασης σε συγκεκριμένο χρόνο.

Κατάληξη

Όπως γίνεται κατανοητό από τα πιο πάνω, η ακυρότητα μιας σύμβασης ενοικίασης μπορεί να ανατρέψει τα σχέδια τόσο ενός ιδιοκτήτη ακίνητης ιδιοκτησίας όσο και ενός ενοικιαστή και ειδικότερα στις περιπτώσεις μακροχρόνιων συμβάσεων μίσθωσης όπου τα μέρη αναμένουν ότι η σύμβαση τους θα λήξει σε 10 χρόνια για παράδειγμα αλλά λόγω ακυρότητας μπορεί να λήξει και τον επόμενο μήνα.

Γι' αυτό το λόγο θα πρέπει να δίδεται ιδιαίτερη προσοχή στις τυπικές προϋποθέσεις καταρτισμού μιας σύμβασης ενοικίασης ώστε τα μέρη που την καταρτίζουν να μη βρίσκονται προ εκπλήξεως.

Προσωπική άποψη είναι ότι η εν λόγω πρόνοια του Νόμου, για υπογραφή της συμφωνίας με ταυτόχρονη παρουσία των συμβαλλομένων και των μαρτύρων, θα πρέπει να καταργηθεί καθότι αφενός δε φαίνεται να υπάρχει κάποιος ιδιαίτερος λόγος ύπαρξης της και αφετέρου δεν συμβαδίζει με την εποχή που ζούμε. Μέχρι όμως να συμβεί κάτι τέτοιο, ο κάθε συμβαλλόμενος θα πρέπει να έχει υπόψη του τις δραστικές συνέπειες της υφιστάμενης νομοθεσίας.

Οκτώβριος 2021

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.