Convalidación de las medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

El pasado 3 de abril, el Congreso de los Diputados convalidó el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que había sido publicado en el BOE el 5 de marzo.

Esta convalidación supone la plena integración de esta norma en el ordenamiento jurídico español, perdiendo así su carácter de provisionalidad.

Esta norma será aplicable a los contratos de arrendamiento que se celebren a partir de su entrada en vigor. Los contratos anteriores sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, salvo que las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, seguirán rigiéndose por la normativa anterior que les era de aplicación.

Las novedades más significativas de esta nueva norma son las siguientes:

• Ampliación de la prórroga obligatoria de 3 a 5 años, si el arrendador es persona física, o a 7, si es persona jurídica.
• Ampliación de la prórroga tácita de 1 a 3 años, si ninguna de las partes dice nada transcurridos 5 años, si el arrendador es persona física, o 7, si es persona jurídica.
• El preaviso para no renovar el contrato es de 2 meses para el arrendatario y 4 para el arrendador.
• En relación con la vivienda turística, queda expresamente excluida de la Ley de Arrendamientos Urbanos y sometida a su regulación por la normativa turística.
• El acuerdo de la comunidad de propietarios para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad referida a los pisos turísticos requerirá el voto favorable de 3/5 del total de los propietarios que, a su vez, representen los 3/5 de las cuotas de participación.
• El que adquiera una vivienda arrendada deberá respetar el contrato de arrendamiento, subrogándose en los derechos y obligaciones del arrendador, durante los 5 primeros años de vigencia de aquél si el arrendador es persona física y 7 si es persona jurídica. Y ello aunque el contrato no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad.
• Si el plazo de duración del contrato es superior a 5 o 7 años, dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica, el adquirente quedará subrogado en la totalidad de la duración salvo que sea tercero de buena fe registral.
• Si las partes hubiesen estipulado que la enajenación extingue el contrato de arrendamiento, el adquirente solamente debe soportar el tiempo que reste para el transcurso del plazo de 5 o 7 años, según el arrendador sea persona física o jurídica.
• Será posible la subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, pero las partes podrán pactar que, en los contratos de duración superior a 5 o 7 años, según el arrendador sea persona física o jurídica, no haya derecho de subrogación una vez finalizado dicho plazo.
• No será posible la renuncia a la subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario cuando quien pueda ejercitar tal derecho sea una persona en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.
• La posibilidad de que el arrendador, persona física, recupere la vivienda para sí extinguiendo el contrato de arrendamiento solamente existe si se ha reflejado en el propio contrato.
• En defecto de pacto expreso no habrá actualización de la renta. En caso de pacto se actualizará anualmente por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. El Índice de Precios al Consumo (I.P.C.) operará solamente como techo.
• La realización por el arrendador de obras de mejora, salvo pacto en contrario, dará derecho a elevación de la renta.
• Las partes podrán pactar por escrito que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades sean a cargo del arrendatario.
• Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando éste sea persona jurídica.
• No habrá lugar al derecho de tanteo y de retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales que forman parte del mismo inmueble propiedad del arrendador o cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador. En tales casos, se podrán establecer, por la legislación sobre vivienda, los derechos de tanteo y retracto en favor de la Administración.
• Si en el inmueble solamente existiera una vivienda, el arrendatario sí que tendrá los derechos de tanteo y retracto.
• Como garantías adicionales de cumplimiento cuando se trata de contratos de arrendamiento de vivienda, con una duración de hasta 5 o 7 años, dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica, no se podrán pactar aquéllas cuyo valor exceda de dos mensualidades de renta.
• Modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal estableciendo la obligatoriedad de las obras de accesibilidad. Los copropietarios contribuirán, con arreglo a sus respectivas cuotas de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad para atender tales obras, así como las de rehabilitación, conservación y reparación de la finca, aumentándose el porcentaje del fondo de reserva del 5 % al 10 %.
• Modificación del procedimiento de desahucio de vivienda. Se comunicará de oficio por el Juzgado a los servicios sociales la existencia del procedimiento. Se establece la obligación de indicar el día y hora del desahucio. Se introduce la regla de la cuantía en la tramitación de los procedimientos arrendaticios.
• También se regulan diversas medidas económicas y fiscales en materia de vivienda y alquiler, como por ejemplo facultar a los ayuntamientos para que puedan establecer una bonificación de hasta el 95 % en la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para los bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada o para que puedan, en el caso de tratarse de inmuebles destinados a uso residencial y desocupados permanentemente, exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida de dicho impuesto.

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