Foi publicado em 12/09/2023 acórdão da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no qual se discutiu a possibilidade de penhora de imóvel dado em garantia fiduciária em uma ação de cobrança de dívida condominial, tenho a decisão tratado dos seguintes pontos principais:
- Natureza Propter Rem da Dívida Condominial: As normas que regulam o contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel não se sobrepõem aos direitos de terceiros não contratantes, como é o caso das relações jurídicas entre condomínios e condôminos. A dívida condominial mantém sua natureza propter rem, vinculada ao direito de propriedade sobre o imóvel.
- Supremacia da Natureza Propter Rem: A natureza propter rem da dívida condominial se sobrepõe ao direito do proprietário fiduciário, sujeito a uma condição resolutiva. Isso significa que o condomínio pode buscar a penhora do imóvel em questão, mesmo que ele esteja sujeito a um contrato de alienação fiduciária.
- Citação do Credor Fiduciário: Em casos de execução por dívida condominial, o condomínio exequente deve promover a citação não apenas do devedor fiduciante, mas também do credor fiduciário. Essa medida visa integrar o credor fiduciário à execução para encontrar uma solução adequada para o resgate dos créditos.
- Opção pela Quitação da Dívida: Se o credor fiduciário optar por quitar a dívida condominial, ele se sub-roga nos direitos do condomínio exequente e tem direito a regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.
Assim, verifica-se que na sobredita decisão a 4ª Turma entendeu que, em procedimentos para a cobrança de débito condominial, seria possível a penhora do próprio imóvel que deu origem ao débito, mesmo que esteja alienado fiduciariamente, isso porque, a natureza propter rem da dívida condominial teria prevalência sobre o direito do proprietário fiduciário, sujeito à condição resolutiva. Contudo, cumpre esclarecer que o tema que é polêmico e, portanto, está longe de ser pacificado, será objeto de análise nos autos do Recurso Especial nº 1.929.926 – SP, sob a relatoria do Ministro Antônio Carlos Ferreira, que recentemente entendeu pela necessidade de ingresso das entidades representativas dos condomínios e instituições financeiras, com a finalidade de na condição de amici curae intervir na instrução do julgamento, dada a relevância e grande repercussão social dessa questão.
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